# Une maison à moins de 100 m d'un cours d'eau se vend 4,9 % moins cher

> Mesuré sur 4,3 millions de ventes depuis 2021, en comparant des biens d'une même commune. L'effet suit la distance, et il s'inverse pour les appartements.

Publié le 2026-09-08 par ClimaScore · Thèmes : Inondation et crues, Prix et investissement

**En bref :** Une maison à moins de 100 m d'un cours d'eau se vend 4,9 % moins cher, 3,2 % entre 100 et 300 m. Mesuré sur 4,3 millions de ventes. L'effet s'inverse pour les appartements.

La proximité d'un cours d'eau se paie, mais pas dans le sens qu'on croit toujours. Sur 4,3 millions de ventes analysées depuis 2021, une maison située à moins de 100 mètres d'un cours d'eau se vend en moyenne 4,9 % moins cher que les maisons de sa commune situées à plus d'un kilomètre de l'eau. L'écart décroît régulièrement avec la distance : 3,2 % entre 100 et 300 mètres, 1,2 % entre 300 mètres et un kilomètre. Ce gradient est le signe d'un effet réel et non d'un artefact. Pour les appartements, le résultat s'inverse : la proximité de l'eau y est une aménité, pas une menace.

## Chiffres clés

- **−4,9 %** : maisons à moins de 100 m d'un cours d'eau
- **4,3 M** : ventes analysées depuis 2021
- **994** : communes avec assez de ventes proches

## Constats

- Une maison à moins de 100 mètres d'un cours d'eau se vend 4,9 % moins cher que les maisons de sa commune situées à plus d'un kilomètre de l'eau (intervalle de confiance à 95 % : de 3,8 à 6,1 %), sur 994 communes et 27 427 ventes
- L'écart décroît avec la distance : 3,2 % entre 100 et 300 mètres (2 648 communes), puis 1,2 % entre 300 et 1 000 mètres (5 283 communes). Ce gradient régulier est ce qui distingue un effet réel d'une coïncidence
- Dans 65 % des communes concernées, les maisons proches de l'eau se vendent effectivement moins cher : l'effet est majoritaire, pas universel
- Pour les appartements, le résultat s'inverse et devient une prime de 3,1 % entre 300 et 1 000 mètres. À moins de 300 mètres, l'écart n'est pas statistiquement significatif : on ne peut donc rien en conclure
- Cette différence entre maison et appartement est cohérente avec ce qui est en jeu : un appartement en étage profite de la vue et de la centralité des quais, une maison expose son rez-de-chaussée, son sous-sol et son terrain

### L'écart de prix suit la distance au cours d'eau

Maisons, écart de prix au m² par rapport aux maisons de la même commune situées à plus d'un kilomètre

| | % |
|---|---|
| Moins de 100 m | -4.9 |
| 100 à 300 m | -3.2 |
| 300 m à 1 km | -1.2 |

Lecture : Une maison à moins de 100 mètres d'un cours d'eau se vend 4,9 % moins cher ; l'écart fond à mesure qu'on s'éloigne.

## Méthodologie

Comparaison intra-communale sur les ventes de logements anciens depuis 2021, soit 4 340 873 transactions. Pour chaque commune, le prix au mètre carré des biens proches d'un cours d'eau principal est comparé à celui des biens du même type de la même commune situés à plus d'un kilomètre de tout cours d'eau principal, ce qui neutralise l'effet du marché local : on ne compare pas Paris à un village, mais une rue à la rue voisine. Trois bandes de distance sont retenues, moins de 100 mètres, 100 à 300 mètres et 300 à 1 000 mètres, et seuls les groupes d'au moins dix ventes sont conservés. L'intervalle de confiance à 95 % est obtenu par rééchantillonnage sur les communes. L'étude mesure une association statistique constatée sur le marché, elle n'établit pas de lien de cause à effet et ne prédit le prix d'aucun bien en particulier.

## Conclusion

La proximité de l'eau n'est ni un avantage ni un défaut en soi : elle dépend de ce qu'on achète. Pour une maison, c'est une exposition qui se lit déjà dans les prix, et l'écart mesuré ici reste modeste au regard de ce que coûte un sinistre. Pour un appartement, c'est le plus souvent une aménité recherchée. Dans les deux cas, la distance à l'eau ne dit pas tout : c'est l'exposition réelle de l'adresse qui compte, et elle se vérifie avant de signer.

## Sources

- Transactions immobilières publiques, ventes de logements anciens depuis 2021, 4 340 873 ventes analysées
- Référentiel hydrographique national, cours d'eau principaux
- ClimaScore, étude de septembre 2026, comparaison intra-communale avec intervalles de confiance par rééchantillonnage

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