# Acheter une maison en zone argileuse : le retrait-gonflement des argiles expliqué > Près de la moitié du territoire métropolitain est exposée au retrait-gonflement des argiles. C'est le risque dont l'impact sur les prix s'est le plus renforcé depuis les sécheresses de 2022-2023. Les sols argileux gonflent avec l'humidité et se rétractent lors des sécheresses. Ce mouvement du sol, lent mais puissant, fissure les fondations et les murs des maisons individuelles. Avec le réchauffement, les épisodes de sécheresse s'intensifient et le phénomène devient l'un des postes de sinistre les plus coûteux du pays. Voici ce qu'il faut savoir avant d'acheter une maison sur ce type de terrain. ## Chiffres clés - **≈ 48 %** : du territoire métropolitain en exposition moyenne à forte - **1 520 €** : franchise sécheresse-argiles pour un particulier - **+44 %** : d'intensité de l'impact prix depuis les sécheresses de 2022-2023 ## Pourquoi les maisons fissurent L'argile se comporte comme une éponge : elle gonfle quand elle absorbe l'eau et se rétracte en séchant. Ces variations de volume déplacent les fondations de quelques millimètres à quelques centimètres, de façon inégale sous le bâtiment. Ce sont ces mouvements différentiels qui provoquent les fissures en escalier sur les façades et les désordres sur les dallages. Les maisons individuelles de plain-pied, aux fondations peu profondes, sont les plus vulnérables. Les appartements en immeuble collectif le sont beaucoup moins : le sujet relève alors de la structure de la copropriété, pas du lot. ## Un risque que le marché commence à pricer Longtemps ignoré, le retrait-gonflement des argiles est le risque dont l'effet sur les prix s'est le plus renforcé récemment. Après les sécheresses record de 2022 et 2023, l'intensité de cette décote a augmenté d'environ 44 %. Autrement dit, une maison exposée aux argiles subit une pénalité de prix de plus en plus nette. C'est une bonne nouvelle pour l'acheteur informé : le risque argiles est un levier de négociation légitime, surtout si des fissures sont déjà visibles ou si la commune a connu des arrêtés de catastrophe naturelle sécheresse. ## Étude de sol, assurance et travaux Depuis la loi ELAN, une étude géotechnique de sol (type G2) est obligatoire pour la construction neuve en zone argileuse. Pour l'achat d'une maison existante, elle n'est pas obligatoire mais fortement recommandée : elle chiffre le risque réel et les solutions adaptées, pour 1 500 à 4 000 euros. Côté assurance, les fissures liées à la sécheresse sont couvertes par la garantie catastrophes naturelles, à condition qu'un arrêté interministériel soit publié pour la commune. La franchise est plus élevée que pour l'inondation : 1 520 euros, et elle peut être triplée si la commune n'a pas de plan de prévention sécheresse après des sinistres répétés. Les travaux vont du simple joint souple (quelques centaines d'euros) à la reprise en sous-oeuvre par micropieux (15 000 à 80 000 euros) pour une maison déjà fissurée. ## À vérifier avant d'acheter - L'exposition de la parcelle au retrait-gonflement des argiles (aléa faible, moyen ou fort). - La présence de fissures existantes sur les façades, les angles d'ouverture et les dallages (à faire constater). - L'historique des arrêtés de catastrophe naturelle sécheresse de la commune. - Une étude de sol géotechnique (G2) récente, ou à défaut négocier sa réalisation avant l'achat. - La déclaration du vendeur sur les sinistres passés et les indemnisations reçues au titre de la sécheresse. ## Questions fréquentes ### Faut-il éviter d'acheter une maison en zone argileuse ? Non, mais il faut acheter en connaissance de cause. La majorité des maisons en zone argileuse ne fissurent jamais si les fondations et le drainage sont adaptés. Le risque se maîtrise avec une étude de sol et quelques précautions. En revanche, une maison déjà fissurée doit faire l'objet d'un diagnostic et d'une décote. ### Les fissures sécheresse sont-elles couvertes par l'assurance ? Oui, mais sous condition. Elles relèvent de la garantie catastrophes naturelles uniquement si un arrêté interministériel de catastrophe naturelle sécheresse est publié pour la commune. La franchise est de 1 520 euros pour un particulier, plus élevée que pour l'inondation. ### L'étude de sol est-elle obligatoire pour acheter ? Non pour un achat dans l'ancien. L'étude géotechnique G2 est obligatoire pour la construction neuve en zone argileuse depuis la loi ELAN, mais pas pour l'achat d'une maison existante. Elle reste vivement conseillée pour chiffrer le risque, et peut être négociée aux frais du vendeur. --- Page : https://climascore.fr/guide/maison-zone-argileuse-rga