Simulateur de prêt immobilier multi-prêts 2026

À qui ? Tout acheteur immobilier, résidence principale ou secondaire, investissement locatif. C'est le crédit immobilier le plus courant en France.

Comment ça marche ? Mensualités constantes capital et intérêts. Chaque mensualité comprend une part d'intérêts décroissante et une part de capital croissante. Formule : M = (C × t) / (1 − (1 + t)^−n).

Avantages : visibilité totale, mensualité fixe, capital dû qui diminue chaque mois. Inconvénients : les intérêts pèsent fortement dans les premières années.

À qui ? Primo-accédants (n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale dans les 2 dernières années) sous plafonds de ressources.

Comment ça marche ? Prêt sans intérêts ni frais, financé par l'État. Quotité de 20 à 50 % du coût d'opération pour un appartement neuf (10 à 30 % pour une maison neuve) selon la tranche de revenus. Durée de 10 à 25 ans, différé de 0 à 10 ans. Depuis le 1er avril 2025 : neuf éligible dans toutes les zones, ancien avec au moins 25 % de travaux en zones B2 et C, achat de son logement social partout (20 %).

Source : décret n° 2024-1311 du 30 décembre 2024, art. L31-10-2 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.

À qui ? Acheteurs combinant plusieurs prêts (typiquement PTZ + amortissable principal, ou PEL/CEL + amortissable).

Comment ça marche ? L'objectif est d'égaliser la mensualité totale dans le temps. Pendant la phase 1 (différé du PTZ par exemple), seul l'amortissable principal rembourse. Pendant la phase 2 (fin du différé), les deux prêts se cumulent. On ajuste la durée du prêt principal pour que la mensualité phase 1 et la mensualité phase 2 soient proches.

Avantage : mensualité quasi constante de bout en bout, plus facile à gérer pour le budget familial.

À qui ? Investisseurs locatifs (déductibilité fiscale des intérêts), emprunteurs disposant d'une épargne ou attendant un capital à terme (vente, héritage).

Comment ça marche ? Le capital reste constant pendant toute la durée. L'emprunteur paie chaque mois uniquement les intérêts (et l'assurance). Au terme, il rembourse l'intégralité du capital en une fois. Mensualité = (Capital × taux annuel) ÷ 12.

Avantages : mensualités faibles, optimisation fiscale en locatif. Inconvénients : coût total des intérêts élevé, taux plus chers que l'amortissable, exigence d'une garantie (nantissement, assurance-vie).

À qui ? Propriétaires qui achètent un nouveau bien avant d'avoir vendu l'ancien.

Comment ça marche ? Crédit court terme de 12 à 24 mois, prolongeable une fois. La banque avance jusqu'à 70 % de la valeur estimée du bien à vendre. L'emprunteur ne paie que les intérêts pendant la durée du relais, puis rembourse le capital grâce au produit de la vente. Existe en relais sec (seul) ou relais adossé (couplé à un prêt amortissable).

Vigilance : si la vente tarde, la prolongation peut coûter cher et le bien à vendre peut être réévalué à la baisse.

À qui ? Ménages modestes sous plafonds de ressources, pour l'achat ou la construction de la résidence principale.

Comment ça marche ? Prêt conventionné réglementé, taux légèrement inférieur au marché, frais de notaire réduits, frais de dossier plafonnés. Permet d'accéder à l'APL accession dans certaines configurations. Source : art. R331-63 et suivants du CCH.

Cumulable avec : PTZ, prêt Action Logement, prêts épargne logement (PEL, CEL).

Un prêt à palier combine deux ou trois prêts pour égaliser la mensualité totale dans le temps. Pendant le différé du PTZ, seul l'amortissable principal rembourse. Pendant la phase 2, les deux prêts s'ajoutent. L'ajustement des durées permet d'obtenir une mensualité quasi constante de bout en bout.

Le PTZ est un prêt sans intérêts réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. Depuis le 1er avril 2025, il finance le neuf dans toutes les zones : 50 %, 40 %, 40 % ou 20 % du coût d'opération pour un appartement selon la tranche de revenus, 30 %, 20 %, 20 % ou 10 % pour une maison ; l'ancien avec au moins 25 % de travaux reste éligible en zones B2 et C. Durée de 10 ans (tranche 4, sans différé) à 25 ans (tranche 1, dont 10 ans de différé). Plafonds de revenu fiscal N-2 pour une personne : 49 000 € en zone A, 34 500 € en B1, 31 500 € en B2, 28 500 € en C, multipliés par 1,5 à deux, 1,8 à trois, 2,1 à quatre, 2,4 à cinq personnes.

Le capital reste constant pendant toute la durée. L'emprunteur ne paie chaque mois que les intérêts (et l'assurance), puis rembourse l'intégralité du capital au terme. Très utilisé en investissement locatif pour la déductibilité fiscale des intérêts.

Un crédit court terme (12 à 24 mois) destiné à financer l'achat d'un nouveau bien avant la vente de l'ancien. La banque avance jusqu'à 70 % de la valeur estimée du bien à vendre. Intérêts seuls pendant la durée, capital remboursé par la vente.

Un prêt conventionné accessible sous plafonds de ressources, dont le taux est légèrement inférieur au marché. Frais de notaire réduits, frais de dossier plafonnés. Permet d'accéder à l'APL accession dans certains cas. Source : art. R331-63 et suivants du CCH.

Le TAEG consolide l'ensemble des flux financiers (capital reçu, mensualités cumulées avec assurance et frais) puis cherche par méthode actuarielle le taux qui égalise la valeur actualisée. Indicateur défini par l'art. L314-1 du Code de la consommation, plafonné par le taux d'usure trimestriel de la Banque de France.

Le HCSF plafonne le taux d'endettement à 35 % des revenus nets, assurance comprise. Pour un foyer disposant de 4 000 euros nets par mois, la mensualité maximale conseillée est de 1 400 euros tous crédits cumulés.

Indirectement, oui. Depuis 2025, certains assureurs refusent ou surfacturent fortement les polices multirisque habitation dans les zones très exposées. Sans assurance habitation valable, la banque n'accorde pas de prêt. La surprime catnat est passée de 12 % à 20 % en 2025. Vérifier le profil climatique d'une adresse avant l'achat est devenu indispensable.