5,2 millions de passoires thermiques en France
Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, classe les logements français de A à G selon leur consommation et leurs émissions. La dernière actualisation des études officielles recense 5,2 millions de logements en classes F ou G, soit près de 17 % du parc résidentiel principal. Ces logements sont communément qualifiés de passoires thermiques.
La répartition géographique n'est pas homogène. Les passoires se concentrent dans le bâti ancien des centres-villes historiques, dans les copropriétés d'avant 1948, et dans le parc rural diffus du nord et de l'est de la France.
| Classe DPE | Consommation énergie primaire | Part du parc français | Statut marché 2026 |
|---|---|---|---|
| A | < 70 kWh/m²/an | 1 % | Prime verte de 5 à 10 % |
| B | 70 à 110 kWh/m²/an | 4 % | Recherché, légère prime |
| C | 110 à 180 kWh/m²/an | 24 % | Référence du marché |
| D | 180 à 250 kWh/m²/an | 30 % | Standard, négociation légère |
| E | 250 à 330 kWh/m²/an | 24 % | Décote 5 à 10 %, location interdite en 2034 |
| F | 330 à 420 kWh/m²/an | 10 % | Décote 15 à 25 %, location interdite en 2028 |
| G | > 420 kWh/m²/an | 7 % | Décote 25 à 35 %, location interdite depuis 2025 |
Cette photographie déplace le centre de gravité du marché. Acheter un logement E, F ou G, c'est aujourd'hui acheter un actif dont la valeur d'usage et la valeur de revente sont contraintes par la réglementation, par la facture d'énergie, et de plus en plus par les conditions climatiques.
Loi Climat-Résilience : un calendrier qui ne bouge plus
La loi Climat et Résilience d'août 2021, complétée par les ajustements de 2024, fixe un calendrier ferme de sortie du marché locatif pour les logements les plus énergivores. Ce calendrier ne concerne que la location, mais il pèse directement sur les prix de revente : un investisseur n'achète pas un bien qu'il ne pourra plus louer.
| Échéance | Mesure | Logements concernés |
|---|---|---|
| Depuis 2023 | Gel des loyers | F et G |
| 1er janvier 2025 | Interdiction de location nouvelle | Classe G |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de location nouvelle | Classe F |
| 1er janvier 2034 | Interdiction de location nouvelle | Classe E |
| Audit obligatoire | Dès la mise en vente | F, G, E (depuis 2025) |
Les logements déjà loués avant ces dates ne sont pas expulsés du marché du jour au lendemain. Mais le bail ne peut plus être renouvelé ni reconduit dans les mêmes conditions. À chaque départ de locataire, le bien sort du locatif tant que les travaux ne sont pas réalisés.
Pour les bailleurs, la matérialité de cette contrainte est immédiate : un bien G acheté en 2024 pour louer doit être rénové sous trois ans pour rester productif. Sans travaux, l'investissement devient une charge.
Impact prix : -30 % en moyenne entre une A et une G
Les analyses croisées des transactions résiduelles publiées par les notaires, les chambres régionales et les principales études indépendantes convergent sur un même ordre de grandeur. À surface, emplacement et année de construction comparables, l'écart de prix entre une classe A et une classe G atteint en moyenne 28 à 32 %. La tendance est à l'élargissement de cet écart depuis 2022.
| Comparatif DPE | Écart prix mèdian | Type de bien le plus impacté |
|---|---|---|
| A vs C | +5 à +10 % | Maison récente bioclimatique |
| C vs E | -5 à -10 % | Appartements anciens centre-ville |
| C vs F | -15 à -22 % | Maisons des années 1960-1980 |
| C vs G | -25 à -32 % | Bâti d'avant 1948, chauffage fioul |
| A vs G | -28 à -35 % | Tous segments confondus |
Cette décote n'est pas uniforme sur le territoire. Elle est plus marquée dans les métropoles tendues comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nantes, où l'offre de biens performants reste minoritaire. Elle s'atténue dans les zones rurales où la performance énergétique reste légèrement moins valorisée par les acheteurs.
Pour un appartement de 70 m² à 350 000 euros classé C, l'équivalent classé G se vend autour de 240 000 à 260 000 euros. Soit un écart brut de 90 000 à 110 000 euros. Cet écart finance, en pratique, le coût anticipé des travaux de mise à niveau, plus une marge de risque.
Coût total de possession : facture, travaux, revente
Au-delà du prix d'achat, un logement énergivore coûte plus cher à l'usage. La facture d'énergie d'un logement classé G est en moyenne 3 à 4 fois supérieure à celle d'un logement classé C, pour la même surface. Ce surcoût s'amortit chaque mois sur le pouvoir d'achat du ménage.
| Classe DPE | Facture annuelle 70 m² (estimation) | Sur 10 ans |
|---|---|---|
| A | 500 à 800 euros | 5 000 à 8 000 euros |
| C | 1 200 à 1 600 euros | 12 000 à 16 000 euros |
| E | 2 200 à 2 800 euros | 22 000 à 28 000 euros |
| F | 3 000 à 4 000 euros | 30 000 à 40 000 euros |
| G | 4 200 à 5 800 euros | 42 000 à 58 000 euros |
Sur dix ans, l'écart de facture entre un C et un G dépasse 30 000 euros. Cet écart se cumule avec le risque de revente : un bien resté en G en 2034 sera classé dans une catégorie devenue illégale à louer. La part des acheteurs disponibles se restreint aux propriétaires occupants disposant du capital travaux.
Rénover de G à C : montants réels et aides chiffrées
Passer d'un logement G à un logement C exige une rénovation lourde, dite rénovation globale performante. Le bouquet de travaux combine isolation des murs, isolation de la toiture, remplacement des menuiseries, ventilation contrôlée et système de chauffage performant. L'enveloppe budgétaire varie selon la surface et l'état initial.
| Type de logement | Surface | Coût rénovation G vers C | Coût G vers B |
|---|---|---|---|
| Appartement ancien | 50 m² | 30 000 à 50 000 euros | 50 000 à 70 000 euros |
| Appartement ancien | 80 m² | 45 000 à 75 000 euros | 75 000 à 100 000 euros |
| Maison années 1960-1970 | 100 m² | 60 000 à 90 000 euros | 90 000 à 130 000 euros |
| Maison années 1970-1990 | 120 m² | 50 000 à 80 000 euros | 80 000 à 110 000 euros |
Les aides publiques peuvent couvrir une part significative de ce budget. MaPrimeRénov' Parcours Accompagné, dispositif phare pour les rénovations d'ampleur, apporte jusqu'à 63 000 euros pour les ménages très modestes visant un saut de quatre classes DPE. Les ménages aux revenus intermédiaires perçoivent jusqu'à 30 000 euros, les ménages supérieurs jusqu'à 24 000 euros.
| Profil ménage | Saut 2 classes | Saut 3 classes | Saut 4 classes |
|---|---|---|---|
| Très modestes (bleu) | 15 000 euros | 30 000 euros | 63 000 euros |
| Modestes (jaune) | 12 000 euros | 24 000 euros | 50 400 euros |
| Intermédiaires (violet) | 9 000 euros | 18 000 euros | 30 000 euros |
| Supérieurs (rose) | 6 000 euros | 12 000 euros | 24 000 euros |
S'y ajoutent l'éco-prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 euros remboursables sur 20 ans, la TVA à 5,5 % sur les travaux éligibles, et les aides locales départementales et régionales. En cumul, le reste à charge d'une rénovation globale performante peut tomber à 30 à 50 % du devis brut.
Climat 2050 : le DPE va devenir encore plus discriminant
Le DPE actuel mesure la consommation hivernale et les émissions de gaz à effet de serre. Les projections climatiques officielles montrent que la performance estivale, aujourd'hui peu pondérée dans la note, va devenir un critère majeur. Les étés plus chauds rendent les logements mal isolés ou mal orientés difficilement habitables sans climatisation.
| Évolution attendue 2050 | Effet sur le bâti | Type de logement le plus exposé |
|---|---|---|
| Canicules plus fréquentes (sud-est) | Inconfort estival critique | Combles non isolés, derniers étages, façades sud sans protection |
| Nuits tropicales en hausse | Sommeil dégradé, demande clim | Centre-ville dense sans végétation |
| Hivers plus doux (ouest, nord) | Moindre consommation hiver | Avantage relatif aux logements C-D bien orientés |
| Précipitations intenses | Risque humidité et infiltrations | Bâti ancien sans VMC efficace |
Une réforme du DPE pour mieux intégrer le confort d'été est régulièrement évoquée par les pouvoirs publics. Sans même attendre cette réforme, les acheteurs anticipent. À Marseille, à Montpellier, à Nice, les biens orientés plein sud sans protection solaire perdent en attractivité. Les biens épais, traversants, avec inertie thermique, se valorisent.
Vérifier le DPE avant achat : les pièges à éviter
Le DPE est obligatoirement annexé à toute promesse de vente. Mais sa lecture exige attention. Plusieurs pièges classiques font passer un acheteur à côté du vrai sujet.
1. Vérifier la date du diagnostic
La méthode de calcul du DPE a changé en juillet 2021. Les diagnostics établis avant cette réforme ont une fiabilité moindre. Depuis 2024, la durée de validité d'un DPE est de 10 ans. Un DPE de plus de 5 ans mérite d'être actualisé pour fiabiliser la transaction.
2. Lire l'audit énergétique
Pour les biens classés F ou G mis en vente depuis avril 2023, et E depuis janvier 2025, un audit énergétique réglementaire complète le DPE. Il présente des scénarios de rénovation avec montants estimés. C'est une base de négociation précieuse.
3. Comparer avec les biens du quartier
Un même logement peut être classé D ou E selon la rigueur du diagnostiqueur et la qualité des données saisies. Comparer le DPE annoncé à ceux de logements similaires dans le même immeuble ou quartier permet de repérer une note suspecte, dans un sens ou dans l'autre.
4. Vérifier la classe émissions
Le DPE attribue deux étiquettes : énergie et climat. Un logement chauffé au fioul peut être classé D en énergie mais F en émissions. C'est l'étiquette la plus mauvaise des deux qui détermine le statut réglementaire.
Cas chiffré : appartement E à Paris contre A à Toulouse
Un acheteur dispose de 350 000 euros pour son projet immobilier. Il hésite entre deux options.
| Critère | Option 1 : appartement Paris 11e | Option 2 : maison Toulouse |
|---|---|---|
| Surface | 45 m² | 90 m² |
| DPE | E | A (RE2020) |
| Prix achat | 320 000 euros | 340 000 euros |
| Frais notaire | 26 000 euros | 27 000 euros |
| Travaux à prévoir 2034 | 20 000 à 35 000 euros | 0 euro |
| Facture énergie / an | 1 800 euros | 500 euros |
| Facture sur 10 ans | 18 000 euros | 5 000 euros |
| Coût total possession 10 ans | 384 000 à 399 000 euros | 372 000 euros |
L'option Toulouse apparaît, sur ce comparatif, financièrement plus solide à dix ans. Le différentiel n'inclut pas la dynamique de prix locale ni le confort d'usage. Mais il illustre une évidence : le DPE n'est plus une variable d'ajustement, c'est une variable de décision.
Pour les acheteurs d'un bien dans une commune également exposée au risque climatique, l'analyse se double d'une lecture des risques naturels. À Toulouse, l'aléa argile est élevé : un bien neuf bien fondé reste sûr, un bien ancien sans étude géotechnique demande prudence. À Paris, le risque inondation par crue de la Seine reste présent dans les arrondissements riverains.
Rénover ou ne pas acheter : la question est posée
Trois logiques d'acheteur cohabitent aujourd'hui sur le marché français.
La première : acheter un bien déjà performant (A, B, C). Plus cher à l'achat, mais sans surprise, sans contrainte réglementaire, et avec une revente fluide. Cette stratégie convient aux acheteurs qui n'ont ni l'envie ni la capacité d'engager des travaux lourds.
La deuxième : acheter un F ou G décoté, et rénover. La logique financière tient si la décote négociée couvre au moins le coût des travaux net d'aides, plus une marge de risque de 15 à 25 %. Pour un bien de 250 000 euros acheté décoté à 200 000 euros, la décote couvre une rénovation moyenne. Reste à disposer de la trésorerie ou de la capacité d'emprunt.
La troisième : ne pas acheter sans avoir simulé le coût total. C'est la démarche que recommandent les conseillers en gestion de patrimoine sérieux. Le DPE actuel, le scénario travaux, la facture d'énergie, le risque climatique de la commune et le potentiel de revente à dix ans doivent être lus ensemble.
Foire aux questions
Mon logement est classé G : puis-je encore le louer ?
Vous pouvez continuer un bail en cours signé avant le 1er janvier 2025. Vous ne pouvez pas signer de nouveau bail, ni renouveler tacitement un bail arrivant à échéance, sans avoir effectué les travaux pour atteindre au moins la classe F. Les locations meublées de longue durée sont soumises aux mêmes règles. Les locations saisonnières relèvent d'un régime distinct, mais plusieurs villes (Paris, Lyon, Bordeaux) ont commencé à appliquer des contraintes locales.
Combien coûte un audit énergétique en 2026 ?
Entre 600 et 1 500 euros pour un logement individuel selon la complexité et la région. Pour une maison, il est en général autour de 800 à 1 200 euros. Pour une copropriété, l'audit collectif est partagé entre les copropriétaires. Une partie peut être prise en charge par MaPrimeRénov' dans le cadre du Parcours Accompagné.
La décote sur les passoires va-t-elle s'aggraver ?
Les analyses convergent vers un élargissement progressif de l'écart entre biens performants et passoires d'ici 2028, en lien direct avec l'échéance d'interdiction de location des F. Au-delà de 2034, l'écart devrait se stabiliser, le marché ayant intégré le coût de la rénovation comme une variable normale du prix d'achat. Les biens ayant fait l'objet d'une rénovation lourde rejoindront alors le marché standard.
Une rénovation reste-t-elle rentable après 65 ans ?
Pour un propriétaire occupant âgé, la rentabilité patrimoniale d'une rénovation lourde dépend de la durée d'occupation prévue et de la valeur de revente. Une rénovation échelonnée (isolation toiture, changement chaudière, fenêtres) reste pertinente à tout âge pour le confort et la facture. La rénovation globale, plus coûteuse, se justifie si l'occupation se prolonge au moins 10 ans, ou si la transmission successorale est planifiée avec un héritier souhaitant occuper.
Le DPE peut-il être contesté ?
Oui. La jurisprudence a admis depuis 2024 plusieurs actions en réduction de prix engagées par des acheteurs ayant découvert qu'un DPE était erroné. La responsabilité du diagnostiqueur peut être engagée dans certains cas. Si vous suspectez une erreur, faire réaliser un contre-diagnostic par un autre professionnel certifié dans les six mois suivant l'achat peut être décisif.
En résumé
Cinq millions de logements français sont classés passoires thermiques. La loi Climat-Résilience les sort progressivement du marché locatif d'ici 2034. Le marché de la revente a anticipé : la décote moyenne entre une A et une G atteint 30 %. Les coûts de rénovation, partiellement couverts par les aides publiques, restent significatifs. Le climat de 2050, plus chaud, va accentuer la discrimination.
Pour un acheteur, ne pas regarder le DPE revînt à ignorer un quart du coût total de son achat. Pour un propriétaire, attendre 2033 pour engager les travaux d'un bien classé E revînt à perdre l'avantage de négociation des aides actuelles, qui se durcissent année après année.
Pour analyser une adresse précise et croiser DPE, risques naturels et projections climatiques, vous pouvez lancer une estimation gratuite. La méthodologie reste accessible à tous. Pour un panorama complet, consultez également notre dossier sur le risque climatique et le prix immobilier.