Calculateur rendement locatif 2026

Rendement brut = (loyer mensuel × 12) ÷ prix d'achat frais inclus × 100. C'est l'indicateur le plus simple mais aussi le moins représentatif car il ignore les charges et la fiscalité.

Rendement net = (loyer annuel − charges non récupérables − taxe foncière − assurance PNO − frais de gestion − provision vacance) ÷ prix frais inclus × 100. Il représente la performance économique réelle hors impôts.

Le rendement net-net déduit en plus l'impôt sur les revenus locatifs (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux 17,2 %) selon le régime fiscal applicable. C'est l'indicateur de performance finale, le seul comparable à un placement financier.

Supérieur à 6 % brut : excellent (souvent en province, T1/T2 étudiants). Entre 4 et 6 % : correct (grandes métropoles). Inférieur à 4 % : faible (Paris, communes prestige). Au-delà de 8 %, vérifier vacance et impayés.

En zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux) : 1 à 2 semaines par an. En zone détendue : 4 à 6 semaines. Pour un meublé étudiant, prévoir 4 semaines en été. Une provision réaliste évite la mauvaise surprise.

Le régime micro est avantageux quand les charges réelles sont inférieures à l'abattement forfaitaire (30 % en location nue, 50 % en LMNP). Le réel devient préférable dès que les charges réelles, intérêts d'emprunt et amortissements dépassent l'abattement. Le LMNP réel permet d'amortir le bien et de neutraliser quasiment toute imposition sur 10 à 15 ans.

Non, mais conseillé. Un cash-flow neutre ou positif signifie que l'investissement s'autofinance. Un cash-flow négatif modeste (effort d'épargne 100 à 200 euros par mois) reste acceptable si la zone est sûre et le potentiel de valorisation élevé.

Depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués (sauf bail en cours). Classe F interdite en 2028, classe E en 2034. Acheter une passoire thermique implique soit de financer les travaux de rénovation énergétique, soit d'accepter de ne plus pouvoir louer. Vérifiez le DPE avec notre outil dédié.