Quelle est la formule de calcul de la capacité d'emprunt ?

Capacité d'emprunt = mensualité maximale × ((1 − (1 + i)^−n) / i), où i est le taux mensuel et n le nombre de mois. La mensualité maximale est calculée à 35 % des revenus nets, diminuée des charges existantes (autres crédits, pensions alimentaires). L'assurance emprunteur est prise en compte dans le taux d'endettement.

Quel apport personnel viser ?

Les banques exigent au minimum un apport couvrant les frais de notaire (7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf) et les frais de garantie (1 à 1,5 %). Un apport de 10 % du prix est considéré comme standard, 20 % comme confortable. Les profils sans apport restent finançables mais à des conditions moins favorables.

Quels revenus la banque retient-elle ?

Les banques retiennent à 100 % les salaires nets des CDI confirmés, les pensions de retraite et les revenus locatifs (généralement à 70 % pour tenir compte de la vacance et des charges). Les primes variables sont retenues partiellement (50 à 70 %). Les revenus de TNS (travailleur non salarié) sont moyennés sur 3 ans.

Quel taux retenir en 2026 ?

Au printemps 2026, les taux nominaux moyens hors assurance sont d'environ 3,45 % sur 15 ans, 3,65 % sur 20 ans et 3,85 % sur 25 ans (Observatoire Crédit Logement/CSA). Le taux d'assurance emprunteur moyen s'établit à 0,36 % annuel sur capital initial (ACPR). Les meilleurs profils obtiennent 30 à 40 points de base sous la moyenne.

Que se passe-t-il si je dépasse les 35 % ?

Au-delà de 35 % d'endettement, la banque refuse le dossier ou demande à utiliser sa marge de dérogation HCSF (20 % de sa production). Les dérogations sont prioritairement attribuées aux primo-accédants pour leur résidence principale. Au-delà de 40 % le dossier devient quasiment infinançable, même avec un excellent reste à vivre.

Le climat peut-il bloquer un prêt ?

Indirectement, oui. Depuis 2025, certains assureurs refusent ou surfacturent fortement les polices habitation dans les zones très exposées (inondation, argiles, submersion). Sans assurance habitation valable, la banque n'accorde pas de prêt. La surprime catnat est passée de 12 % à 20 % de la prime habitation en 2025 (ACPR).

Calculateur capacité d'emprunt 2026 (HCSF 35 %)

Q: Combien puis-je emprunter avec 3 000 euros par mois ?

Avec 3 000 euros nets mensuels, la mensualité maximale autorisée par le HCSF est de 1 050 euros (35 %). À un taux nominal de 3,65 % sur 25 ans, vous pouvez emprunter environ 205 000 euros, soit un budget total achat d'environ 220 000 euros avec un apport de 25 000 euros couvrant les frais de notaire.

Q: Qu'est-ce que la norme HCSF ?

Le Haut Conseil de Stabilité Financière a fixé en 2021 deux règles contraignantes pour les banques françaises : taux d'endettement maximal de 35 % des revenus nets (assurance comprise) et durée maximale de 25 ans (27 ans en cas de différé pour neuf). Les banques disposent d'une marge de dérogation de 20 % de leur production, principalement pour les primo-accédants.

Combien puis-je emprunter ?

Renseignez vos revenus, charges et apport. Le calcul se met à jour en temps réel.

Revenus du foyer

Revenu mensuel net (vous)

€/mois

Salaire net CDI à 100 %, retraites à 100 %, primes à 50-70 %.

Revenu mensuel net (conjoint, option)

€/mois

Revenus locatifs (pondérés 70 %)

€/mois

Charges existantes

Crédits et pensions en cours

€/mois

Crédit auto, crédit conso, pension alimentaire versée.

Conditions du prêt

Durée souhaitée

15 ans 20 ans 25 ans

Taux nominal

%

Assurance emprunteur

%

Apport et type

Apport personnel

€

Minimum recommandé : 10 % du prix (frais de notaire + garantie).

Type d'achat

Résidence principale Locatif

Vous pouvez emprunter jusqu'à

…

Soit un budget total achat de …

Mensualité maximale…

Taux d'endettement…

Coût total intérêts…

Coût assurance…

Taux d'endettement

0 %Norme HCSF 35 %45 %

…

Détail du financement

Et le climat dans votre dossier ?

Sans assurance habitation, pas de prêt immobilier. Or depuis 2025, certains assureurs refusent les polices dans les zones très exposées (inondation, argiles, submersion). La surprime catnat est passée de 12 % à 20 % de la prime habitation. Vérifiez le profil climatique avant de signer le compromis.

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Questions fréquentes sur la capacité d'emprunt

Combien puis-je emprunter avec 3 000 euros par mois ?

Avec 3 000 euros nets mensuels et aucune charge, la mensualité maximale autorisée par le HCSF est de 1 050 euros (35 %). À 3,85 % sur 25 ans assurance comprise, vous pouvez emprunter environ 200 000 à 215 000 euros selon les conditions.

Qu'est-ce que la norme HCSF ?

Le Haut Conseil de Stabilité Financière a fixé deux règles contraignantes en 2021 : taux d'endettement maximal de 35 % des revenus nets assurance comprise, durée maximale de 25 ans (27 ans en différé pour neuf). Les banques disposent d'une marge de dérogation de 20 % de leur production.

L'assurance emprunteur est-elle dans les 35 % ?

Oui, depuis 2021 le HCSF exige que l'assurance emprunteur soit incluse dans le calcul du taux d'endettement. Un taux nominal de 3,85 % + assurance 0,36 % donne un taux global d'environ 4,21 % à comparer aux mensualités cibles.

Quel apport personnel est nécessaire ?

Les banques exigent au minimum un apport couvrant les frais de notaire (7-8 % ancien, 2-3 % neuf) et les frais de garantie (1-1,5 %). 10 % est standard, 20 % confortable. Les profils sans apport restent finançables mais à conditions moins favorables.

Les revenus locatifs sont-ils pris à 100 % ?

Non. Les banques appliquent un coefficient de 70 % en moyenne pour tenir compte de la vacance, des charges et des impayés. Certaines banques retiennent 80 % pour les biens loués depuis plus de 3 ans avec bail à jour.

Que se passe-t-il si je dépasse 35 % ?

La banque refuse le dossier ou demande à utiliser sa marge de dérogation HCSF (20 % de sa production, prioritairement attribuée aux primo-accédants). Au-delà de 40 % le dossier devient quasiment infinançable.

Les TNS et freelances peuvent-ils emprunter ?

Oui, mais avec 2 à 3 ans de bilans positifs. Les revenus retenus sont la moyenne des 3 derniers exercices après impôts. Un excellent profil TNS reste finançable mais souvent avec un apport supérieur à 15 % et des taux légèrement majorés.

Comment booster ma capacité d'emprunt ?

Quatre leviers : allonger la durée (jusqu'à 25 ans HCSF), augmenter l'apport, racheter ou solder les crédits conso en cours, déléguer l'assurance emprunteur à un assureur externe (économie de 30 à 60 % sur 25 ans, loi Lemoine 2022).

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Outil

Frais de notaire 2026

Décomposition officielle neuf et ancien selon le département.

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Brut, net, net-net et cash-flow mensuel selon régime fiscal.

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Validité et classe énergétique via la base ADEME officielle.

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Sources publiques : décision HCSF n°D-HCSF-2021-7 modifiée, art. L313-25-1 CMF, Observatoire Crédit Logement/CSA mai 2026, ACPR rapport assurance emprunteur 2025, Banque de France taux usure trimestriel. Voir la méthodologie complète →

ClimaScore est un outil d'information et n'exerce pas d'activité de courtier ou d'intermédiaire en opérations de banque (art. L519-1 CMF). Cette simulation ne constitue ni un devis, ni une offre de crédit. Seule la banque, après étude complète du dossier, peut établir une offre ferme. Vérifiez auprès de plusieurs établissements avant de signer.