Visite immobilière 2026 : 40 questions à poser au vendeur

Pourquoi structurer ses questions avant la visite

Selon une étude de la FNAIM publiée en 2025, 65 % des acheteurs regrettent ne pas avoir posé certaines questions essentielles lors de leurs visites. Le stress, l’émotion du coup de cœur et le rythme rapide imposé par l’agent immobilier conduisent à oublier des éléments décisifs.

La parade : arriver avec une liste de questions structurée par thématique. Les 40 questions ci-dessous couvrent tous les aspects à examiner avant de formuler une offre. Imprimez-les ou consultez-les sur votre téléphone pendant la visite.

Thématique 1 : l’histoire du bien (questions 1-7)

1. Depuis combien de temps le bien est-il en vente ? Si plus de 90 jours sur le marché, le prix est probablement surévalué. Une marge de négociation supérieure est possible.
2. Combien de visites a-t-il déjà fait l’objet ? Si nombreuses sans offre, c’est un signal d’alerte sur le prix ou un défaut récurrent à identifier.
3. Quelle est la raison de la vente ? Mutation, séparation, héritage, achat plus grand, déménagement à l’étranger. Une vente forcée (succession, divorce) peut ouvrir une marge de négociation.
4. Depuis quand le vendeur est-il propriétaire ? Une revente sous 5 ans peut indiquer un défaut découvert récemment ou une plus-value imposable freinant la négociation.
5. Y a-t-il eu d’autres offres récentes ? Le vendeur n’est pas obligé de répondre mais sa réaction est révélatrice. Si oui à quel prix ? Pourquoi n’ont-elles pas abouti ?
6. Le bien a-t-il subi des sinistres ? Inondation, dégât des eaux, incendie, fissures structurelles. Toute déclaration de sinistre à l’assurance doit être révélée.
7. Le bien est-il occupé ou loué ? Si loué, durée du bail, date de fin, statut du locataire (loi 1989). Un bien loué se vend généralement 10 à 15 % moins cher qu’un bien libre.

Thématique 2 : le bâti et les travaux (questions 8-15)

8. Quels travaux ont été réalisés ces 10 dernières années ? Demandez les factures (preuve de qualité, garantie décennale active).
9. Quels travaux sont à prévoir ? Toiture, chaudière, fenêtres, étanchéité. Évaluez le coût avec un artisan.
10. Quel est l’état de la chaudière ? Modèle, date d’installation, dernier entretien. Une chaudière à 15+ ans est à remplacer (3 000 à 8 000 EUR).
11. Quel type d’isolation thermique ? Murs, combles, plancher bas, fenêtres (double ou triple vitrage). L’isolation détermine le DPE réel.
12. L’électricité est-elle aux normes ? Tableau électrique récent ? Différentiel 30 mA ? Pour les installations de plus de 15 ans, refonte souvent nécessaire (3 000 à 8 000 EUR).
13. Y a-t-il des fissures sur les murs intérieurs ou extérieurs ? Inspectez chaque pièce. Les fissures en escalier supérieures à 2 mm peuvent indiquer un retrait-gonflement des argiles.
14. L’humidité est-elle un problème ? Vérifiez plinthes, joints des fenêtres, murs nord. Une trace d’humidité ancienne indique souvent un défaut récurrent.
15. Quel est l’état de la toiture ? Date du dernier ravalement, type de couverture, fuite éventuelle. Une toiture à refaire coûte 15 000 à 40 000 EUR.

Thématique 3 : les charges et la fiscalité (questions 16-22)

16. Quel est le montant de la taxe foncière ? Demandez le dernier avis (document officiel DGFiP). Variable de 500 à 3 000 EUR/an selon commune et bien.
17. Quel est le montant de la taxe d’habitation ? Supprimée pour la résidence principale depuis 2023, mais maintenue pour la résidence secondaire et certains cas particuliers.
18. Quel est le montant des charges de copropriété ? Charges courantes annuelles + appels pour travaux. Moyenne nationale 25 à 50 EUR/m²/an selon services.
19. Que comprennent les charges ? Chauffage collectif, eau froide, eau chaude, ascenseur, gardien, entretien parties communes. À comparer avec le détail.
20. Y a-t-il des travaux votés en assemblée générale à venir ? Ravalement, toiture, ascenseur. Quote-part à charge de l’acquéreur potentiellement importante.
21. Quel est le fonds de travaux constitué ? Loi ALUR 2014 : 5 % minimum des charges. Un fonds faible = travaux non provisionnés.
22. Quel est le syndic et son contrat ? Syndic professionnel ou bénévole, durée du contrat, frais. Un syndic peu réactif = problèmes récurrents.

Thématique 4 : la copropriété et le voisinage (questions 23-29)

23. Combien de lots dans la copropriété ? Pour évaluer le rapport décisionnel et financier en AG.
24. Y a-t-il des procédures en cours ? Contentieux avec un copropriétaire, procédure contre le syndic, ALUR oblige à révéler.
25. Combien d’impayés dans la copropriété ? Au-delà de 10 % d’impayés, la copropriété est fragile financièrement.
26. Le règlement de copropriété autorise-t-il la location courte durée ? Question essentielle si projet locatif type Airbnb.
27. Les voisins sont-ils calmes ? Question sensible mais légitime. Le vendeur ne peut affirmer le calme s’il y a eu des plaintes.
28. Y a-t-il des nuisances connues du quartier ? Bruits de voie ferrée, chantier futur, projet d’urbanisme, antenne relais. Vérifiez aussi à la mairie.
29. Quel est le voisinage immédiat ? Composition (familles, étudiants, retraités), turnover, taux d’occupation des appartements voisins.

Thématique 5 : l’environnement et les risques (questions 30-35)

30. Le bien est-il en zone PPRI, PPRT ou autre zone à risque ? L’ERP (État des Risques et Pollutions) répond officiellement. Demandez-le.
31. Y a-t-il eu des arrêtés de catastrophe naturelle dans la commune ? Vérifiable sur Géorisques. Plus de 5 arrêtés en 10 ans = signal climatique fort.
32. Quel est le ClimaScore de l’adresse ? Le score 0-100 et la lettre A-F donnent une lecture immédiate du risque climatique global.
33. Le bien est-il en zone d’aléa argile fort ? Risque RGA majeur pour les maisons individuelles. Étude de sol éventuelle à demander.
34. Quel est le niveau de sismicité de la commune ? 5 zones officielles. Au-delà de zone 3, vérifier les normes de construction.
35. Y a-t-il des nuisances environnementales ? Pollution sonore (autoroute, aéroport), antenne relais, ligne haute tension, site industriel à proximité.

Thématique 6 : la finalisation (questions 36-40)

36. Quel est le délai de signature du compromis envisagé ? 30 à 45 jours après acceptation de l’offre est usuel.
37. Quel notaire le vendeur utilise-t-il ? Possibilité d’un notaire commun (coût équivalent) ou notaires distincts.
38. Quels équipements restent dans le bien ? Cuisine équipée, chaudière, climatisation, mobilier de jardin. À préciser dans le compromis.
39. Quelle est la date de libération du bien ? Vendeur occupant : date de libération précise. Vendeur ailleurs : libération à la signature.
40. Quelles conditions suspensives le vendeur accepte-t-il ? Prêt, urbanisme, ClimaScore, expertise technique. Préparer les éventuelles oppositions.

Les 10 signaux d’alerte à détecter

L’intégration du ClimaScore dans la décision

Avant chaque visite, consultez le ClimaScore de l’adresse. Une lettre A à C confirme une exposition climatique faible. Une lettre D à F doit faire l’objet d’une analyse approfondie : quel risque dominant, quelle décote justifiée, quels travaux d’adaptation envisageables.

Notre comparateur d’adresses permet de mettre côte à côte plusieurs cibles visitées et de hiérarchiser objectivement. Notre validateur d’annonce détecte les annonces surévaluées avant même la visite.

Sources publiques officielles

• Notaires de France : pratique notariale
• FNAIM : statistiques marché et bonnes pratiques
• ANIL : information juridique gratuite
• Géorisques : ERP et zonages
• Légifrance : Code civil, devoir d’information

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