Climat et prix immobilier : ce que révèlent 16,5 millions de ventes

En croisant cinq ans de transactions immobilières avec l'exposition climatique de chaque commune, ClimaScore mesure un constat clair : le marché commence à sanctionner le risque, mais de façon sélective et retardée. Il fait décrocher les prix là où les catastrophes se répètent et où les sols argileux se fissurent, tout en continuant de survaloriser un littoral pourtant exposé à la submersion.

• 16,5 Mventes analysées
• 4,5 ptsde hausse en moins après 3 catastrophes naturelles
• +44 %d'effet des argiles sur les prix depuis 2022
• +11,9 ptsde surcote du littoral

Les constats

• Les catastrophes naturelles répétées font décrocher les prix : sur 2020-2023, le prix des maisons a progressé de 18,7 % dans les communes épargnées, contre 14,2 % dans celles frappées trois fois ou plus, soit un écart de 4,5 points directement lié à la sinistralité.
• Le retrait-gonflement des argiles est le risque dont l'impact sur les prix s'est le plus renforcé : son intensité a augmenté de 44 % depuis les sécheresses record de 2022 et 2023. Le marché commence à pricer un risque longtemps ignoré.
• Contre les idées reçues, l'exposition théorique à l'inondation (zonage réglementaire) ne fait quasiment pas varier les prix. Le marché réagit aux sinistres réellement survenus, pas aux cartes de zonage.
• Le littoral surcote encore de 11,9 points par rapport au reste du pays malgré l'exposition à la submersion : l'attractivité héritée du télétravail l'emporte sur le risque. Mais ce bonus s'érode depuis 2024.
• Sur cinq ans, le prix médian des maisons a progressé de 13,6 % en France, une moyenne qui masque un écart croissant entre communes épargnées et communes exposées.

À retenir

Le marché immobilier français intègre le risque climatique, mais de façon sélective : il sanctionne les sinistres avérés (catastrophes répétées, sécheresses argileuses) bien plus que les zonages théoriques. Pour un acheteur, deux signaux priment : la fréquence réelle des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune, et l'exposition au retrait-gonflement des argiles, dont la décote s'aggrave. Le littoral reste survalorisé, mais ce pari repose sur une attractivité que les projections climatiques pourraient inverser.