Climat et prix immobilier : ce que révèlent 16,5 millions de ventes

Méthodologie

Régression en différence de différences (Difference-in-Differences) sur 16,56 millions de transactions immobilières (millésime avril 2026), avec un panel équilibré de 5 477 communes disposant d'un prix médian de maison en 2020 et en 2025. Chaque signal isole l'effet d'un facteur de risque sur l'évolution du prix, à structure de marché comparable. Périmètre : maisons individuelles, France.

Chiffres clés

• Les catastrophes naturelles répétées font décrocher les prix : sur 2020-2023, le prix des maisons a progressé de 18,7 % dans les communes épargnées, contre 14,2 % dans celles frappées trois fois ou plus, soit un écart de 4,5 points directement lié à la sinistralité.
• Le retrait-gonflement des argiles est le risque dont l'impact sur les prix s'est le plus renforcé : son intensité a augmenté de 44 % depuis les sécheresses record de 2022 et 2023. Le marché commence à pricer un risque longtemps ignoré.
• Contre les idées reçues, l'exposition théorique à l'inondation (zonage réglementaire) ne fait quasiment pas varier les prix. Le marché réagit aux sinistres réellement survenus, pas aux cartes de zonage.
• Le littoral surcote encore de 11,9 points par rapport au reste du pays malgré l'exposition à la submersion : l'attractivité héritée du télétravail l'emporte sur le risque. Mais ce bonus s'érode depuis 2024.
• Sur cinq ans, le prix médian des maisons a progressé de 13,6 % en France, une moyenne qui masque un écart croissant entre communes épargnées et communes exposées.