Qu’est-ce qu’un compromis de vente exactement ?
Le compromis de vente, juridiquement appelé promesse synallagmatique de vente, est un acte qui engage vendeur et acheteur sur les conditions essentielles d’une transaction immobilière. Selon l’article 1583 du Code civil, « la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix », ce qui signifie qu’un compromis vaut juridiquement vente, sous réserve des clauses suspensives.
Le compromis fixe le prix de vente, identifie précisément le bien (références cadastrales, surface, équipements inclus), définit les conditions suspensives, précise le délai de signature de l’acte authentique et liste les pièces annexées (DPE, ERP, règlement de copropriété, etc.). Sa rédaction conditionne directement la sécurité juridique de l’opération.
Les 8 clauses suspensives à connaître en 2026
Clause 1 : obtention du prêt immobilier
Obligatoire dès que l’acheteur finance par crédit (loi Scrivener 1979, article L.313-41 du Code de la consommation). Le compromis doit indiquer le montant emprunté, la durée maximale, le taux maximum accepté et le délai d’obtention (45 jours minimum, généralement 60 jours en pratique). Si la banque refuse le prêt aux conditions prévues, le compromis est caduc.
Exemple de rédaction : « Le présent compromis est conclu sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt de 220 000 EUR, d’une durée maximale de 25 ans, à un taux nominal hors assurance n’excédant pas 4,5 % l’an, dans un délai de 60 jours à compter de la signature des présentes. »
Clause 2 : droit de préemption de la commune
Dans les zones urbaines, la commune ou l’EPCI dispose d’un droit de préemption urbain (DPU). Elle peut acquérir le bien aux conditions fixées dans le compromis. La purge du droit de préemption est notifiée au notaire par la mairie dans un délai de 2 mois. Le compromis prévoit que la vente est conditionnée à la non-préemption.
Clause 3 : absence de servitudes graves
Servitudes de passage, de vue, de tour d’échelle, droits de mur mitoyen. Une servitude grave non révélée à l’acheteur peut justifier la nullité de la vente (article 1638 du Code civil). La clause prévoit que la vente est conditionnée à l’absence de servitudes non mentionnées au compromis.
Clause 4 : conformité urbanisme
Vérification que le bien est conforme au PLU (Plan Local d’Urbanisme), aux permis de construire et déclarations préalables. Un certificat d’urbanisme opérationnel est demandé pour confirmer les droits à construire. Pour les biens avec extension, vérification de la conformité des travaux antérieurs.
Clause 5 : remise du dossier de diagnostic technique (DDT)
DPE, État des Risques et Pollutions (ERP), amiante, plomb, électricité, gaz, termites (zones concernées), assainissement non collectif (zones rurales). Un diagnostic défavorable peut justifier la révision du prix ou la résiliation. Voir notre dossier ERP et diagnostics.
Clause 6 : libération effective du bien
Si le bien est loué, la clause précise les conditions de libération (congé pour vente, délai, indemnité éventuelle). Si le bien est occupé par le vendeur, date et état de libération à la signature de l’acte authentique. Une clause de pénalité par jour de retard peut être prévue.
Clause 7 : état hypothécaire pur
Le notaire vérifie que le bien n’est pas grevé d’hypothèques, de privilèges ou de saisies. Si une inscription existe, le vendeur doit la lever avant la signature de l’acte authentique (typiquement par remboursement du prêt en cours via le produit de la vente).
Clause 8 : non-réalisation d’événements climatiques
Clause innovante : conditionne la vente à l’absence de catastrophe naturelle (inondation, glissement de terrain, etc.) entre la signature du compromis et l’acte authentique. Peu utilisée mais possible juridiquement. Pertinente sur les biens en zone à risque connu.
Le dépôt de garantie : combien et quand ?
Le dépôt de garantie (improprement appelé acompte) verse une somme à la signature du compromis, séquestrée chez le notaire ou l’agent immobilier. Son montant usuel est de 5 à 10 % du prix de vente selon les Notaires de France, sans cadre légal strict.
| Situation | Dépôt usuel | Sort en cas de défaillance |
|---|---|---|
| Rétractation dans les 10 jours | 5 à 10 % | Restitution intégrale |
| Clause suspensive non levée | 5 à 10 % | Restitution si diligence prouvée |
| Défaillance acheteur après rétractation | 5 à 10 % | Conservé par le vendeur (clause pénale) |
| Défaillance vendeur | 5 à 10 % | Restitué + dommages-intérêts |
| Signature finale | 5 à 10 % | Imputé sur le prix de vente |
Les délais à respecter strictement
10 jours de rétractation : intouchables
Délai d’ordre public depuis la loi SRU de 2000 (article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Le délai court à compter de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le compromis ou à compter de la remise en main propre contre récépissé. Toute clause raccourcissant ce délai est nulle.
45 jours minimum pour le prêt
Délai minimum prévu par la loi Scrivener (article L.313-41 du Code de la consommation). Toute clause prévoyant un délai inférieur est nulle. En pratique, prévoir 60 jours pour absorber les aléas (refus de première banque, demande de pièces complémentaires).
2 mois pour la purge du droit de préemption
Délai légal de réponse de la commune après notification par le notaire. Le silence vaut renonciation. Anticipez ce délai dans le calendrier global.
3 mois maximum jusqu’à l’acte authentique
Délai contractuel usuel inscrit au compromis. Marge de 15 jours souvent prévue pour absorber les retards administratifs. Le délai médian observé en 2025 est de 102 jours selon la Banque de France.
Les 7 pièges les plus fréquents
- Clause suspensive de prêt trop large. Indiquer un taux maximum élevé (5 % en 2026) facilite l’obtention mais perd un levier de sortie. À calibrer en fonction du marché.
- Ne pas prouver la diligence dans la demande de prêt. Pour bénéficier de la clause suspensive, conservez les preuves de dépôt et les refus écrits.
- Sous-estimer le délai global. 3 mois standard, mais 4 à 5 mois sur biens complexes (copropriété en difficulté, urbanisme litigieux).
- Acompte trop faible. 5 % minimum pour crédibiliser l’acheteur. En dessous, le vendeur peut refuser.
- Acompte trop élevé. 10 % maximum recommandé. Au-delà, exposition au risque de blocage en cas de litige.
- Compromis sous seing privé sans notaire. Économise peu (le coût est imputé sur les frais globaux), perd la sécurité juridique du conseil neutre.
- Ne pas vérifier l’ERP avant signature. L’ERP doit être annexé au compromis. Un ERP omis ou incomplet justifie l’annulation.
Cas particulier : compromis en copropriété
Documents supplémentaires obligatoirement annexés au compromis (loi ALUR 2014, article L.721-2 du Code de la construction) :
- Règlement de copropriété et état descriptif de division.
- 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale.
- Carnet d’entretien de l’immeuble.
- Charges courantes des 2 derniers exercices.
- Sommes appelées au titre du fonds de travaux (loi ALUR).
- Diagnostic technique global (DTG) si exigé par la copropriété.
- Procédures en cours impliquant la copropriété.
L’omission d’un de ces documents prolonge le délai de rétractation de 10 jours à compter de la communication complète. Une vigilance particulière s’impose donc côté acheteur.
Cas particulier : compromis en VEFA
En Vente en l’État Futur d’Achèvement (achat sur plan), le compromis prend la forme d’un contrat de réservation. Dépôt de garantie limité à 5 % du prix (durée de livraison ≤ 1 an) ou 2 % (1 à 2 ans). Voir notre dossier acheter en VEFA.
L’apport du ClimaScore avant la signature
Trois moments clés pour intégrer le ClimaScore dans la sécurité du compromis.
Avant l’offre : consulter le ClimaScore du bien pour calibrer le prix. Un score défavorable justifie une négociation à la baisse argumentée. Notre validateur d’annonce intègre cette dimension.
Avant la signature du compromis : vérifier la cohérence entre l’ERP fourni et le ClimaScore. Toute incohérence majeure doit être éclaircie avec le notaire.
Pendant le délai de rétractation : commander une expertise complémentaire si nécessaire. Les 10 jours offrent une dernière fenêtre pour confirmer ou se retirer sans pénalité.
Sources publiques et juridiques
- Notaires de France : pratiques notariales et statistiques
- Légifrance : Code civil, Code de la construction
- ANIL : information juridique gratuite
- Banque de France : conditions de financement
- DGFiP : frais et fiscalité
Pour analyser une adresse précise, utilisez notre analyse ClimaScore gratuite. Pour comparer plusieurs biens, notre comparateur. Lisez aussi nos dossiers checklist d’achat 2026, comment rédiger une offre, frais de notaire et aides primo-accédant.