De quoi parle-t-on quand on dit frais de notaire ?
L’expression « frais de notaire » est un raccourci de langage. En réalité, elle désigne quatre composantes distinctes que le notaire collecte au moment de l’acte authentique de vente, puis reverse à différents bénéficiaires.
Premièrement, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), perçus par le département et la commune au profit de l’État. Ils représentent l’essentiel des frais : environ 5,80 % du prix d’achat dans la quasi-totalité des départements français en 2026. Quatre départements appliquent un taux réduit à 5,09 % (Indre, Mayotte, Morbihan, Isère). Le taux est fixé par chaque conseil départemental dans la fourchette autorisée par l’article 1594 D du Code Général des Impôts.
Deuxièmement, les émoluments du notaire, qui constituent sa rémunération pour son travail. Fixés par l’arrêté du 28 février 2020 modifiant le tarif national, ces émoluments suivent un barème dégressif (4 tranches) et représentent environ 0,8 à 1,2 % du prix d’achat.
Troisièmement, les débours, qui sont les frais avancés par le notaire pour le compte du client (extraits cadastraux, état hypothécaire, géomètre, frais postaux). Ils représentent en moyenne 800 à 1 500 EUR par dossier, indépendamment du prix.
Quatrièmement, la contribution de sécurité immobilière (CSI), instituée par l’article 879 du Code Général des Impôts, qui finance la conservation des hypothèques. Elle s’élève à 0,10 % du prix d’achat.
Calcul détaillé : exemple sur un bien à 280 000 EUR en ancien
Prenons un appartement à 280 000 EUR dans l’ancien, dans un département standard à DMTO 5,80 %. Le calcul des frais de notaire se décompose comme suit.
DMTO départementaux et communaux : 5,80 % de 280 000 EUR = 16 240 EUR. Cette taxe est intégralement reversée au département (4,50 %) et à la commune (1,20 %), avec une part fixe (0,10 %) pour le frais d’assiette et de recouvrement.
Émoluments du notaire (barème national) : - Tranche 0 à 6 500 EUR : 3,945 % = 256 EUR - Tranche 6 500 à 17 000 EUR : 1,627 % sur 10 500 = 171 EUR - Tranche 17 000 à 60 000 EUR : 1,085 % sur 43 000 = 467 EUR - Tranche au-delà de 60 000 EUR : 0,814 % sur 220 000 = 1 791 EUR - Total émoluments : 2 685 EUR hors taxes
Avec TVA 20 % sur les émoluments : 2 685 x 1,20 = 3 222 EUR TTC.
Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % de 280 000 EUR = 280 EUR.
Débours estimés : environ 1 200 EUR pour un dossier standard.
Total frais de notaire : 16 240 + 3 222 + 280 + 1 200 = 20 942 EUR, soit 7,48 % du prix d’achat.
Notre calculateur de frais de notaire automatise ce calcul pour n’importe quel montant et département.
Cas du neuf VEFA : 2 à 3 % de frais
Dans le neuf (vente en l’état futur d’achèvement ou logement neuf de moins de 5 ans n’ayant jamais été habité), les frais sont sensiblement réduits car les DMTO sont remplacés par une taxe de publicité foncière à 0,71 %. En contrepartie, le prix de vente inclut une TVA à 20 % perçue par l’État sur la marge du promoteur.
Pour un bien neuf à 280 000 EUR : DMTO réduits 0,71 % = 1 988 EUR, émoluments environ 3 200 EUR TTC, CSI 280 EUR, débours 1 200 EUR. Total environ 6 668 EUR, soit 2,38 % du prix.
Ce gain s’élève à plus de 14 000 EUR sur un bien à 280 000 EUR, ce qui peut justifier de privilégier le neuf pour un investisseur en zone éligible. Attention toutefois aux frais cachés du neuf : taxe d’aménagement, frais de raccordement et coût du foncier dans le prix global.
Les leviers d’optimisation autorisés
Plusieurs leviers permettent de réduire la facture, dans le strict respect du cadre légal.
Levier 1 : détacher la valeur du mobilier. Si l’appartement est vendu meublé (cuisine équipée, électroménagers, dressing, mobilier de chambres), le mobilier peut être valorisé séparément dans l’acte de vente et n’entre pas dans l’assiette des DMTO. Le notaire valide une liste raisonnable, généralement 3 à 10 % du prix total selon le contenu réel. Pour un bien à 280 000 EUR avec 15 000 EUR de mobilier : DMTO calculés sur 265 000 EUR au lieu de 280 000, soit environ 870 EUR d’économie. La fraude (mobilier surévalué ou inexistant) expose à un redressement fiscal.
Levier 2 : négocier la remise sur la part au-delà de 100 000 EUR. Depuis l’arrêté du 28 février 2020, le notaire peut accorder une remise commerciale jusqu’à 20 % sur la part de ses émoluments calculée au-delà de 100 000 EUR du prix. Sur notre exemple à 280 000 EUR, cette remise potentielle atteint environ 290 EUR. À demander en début de relation.
Levier 3 : viser un département à DMTO réduits. L’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte appliquent un taux de 5,09 % au lieu de 5,80 %. Sur 280 000 EUR, cela représente environ 1 990 EUR d’économie. Non transposable pour la majorité des acheteurs, mais à noter pour ceux qui choisissent leur localisation.
Levier 4 : acheter un terrain avec engagement de construire. Les DMTO sont alors réduits à 0,715 %, à condition de construire dans les 4 ans. Significatif sur un terrain à bâtir mais ne s’applique pas à un bien construit.
Frais cachés et compléments à anticiper
Au-delà des frais de notaire stricto sensu, l’acheteur doit anticiper trois postes complémentaires.
Frais de dossier bancaire : 500 à 1 500 EUR pour le montage du prêt. Négociables dans certaines banques en relation commerciale.
Frais de garantie du prêt : hypothèque conventionnelle (environ 1,5 % du capital emprunté) ou caution mutuelle (Crédit Logement, environ 0,8 % + part remboursable). La caution est généralement préférable pour un primo-accédant.
Frais d’agence immobilière : 3 à 8 % du prix selon les agences et les zones. Souvent à la charge du vendeur dans le mandat exclusif, mais à vérifier dans l’acte. Le PAP (de particulier à particulier) permet d’éviter ces frais.
Voir notre guide capacité d’emprunt et notre simulateur de prêt pour intégrer l’ensemble.
Particularités selon le type d’acquisition
Achat en indivision : mêmes frais que pour un achat seul, mais avec une rédaction d’acte plus complexe et des émoluments légèrement majorés.
Achat via une SCI : frais similaires à l’achat en indivision, plus le coût de constitution de la SCI (environ 1 500 à 3 000 EUR si rédaction d’acte notarié).
Achat aux enchères (judiciaires ou notariales) : frais réduits sur les émoluments du notaire (forfait) mais DMTO standards, et frais de poursuite à régler.
Achat en démembrement (nue-propriété) : DMTO calculés sur la valeur fiscale de la nue-propriété (en fonction de l’âge de l’usufruitier), donc sensiblement réduits.
Achat en viager : DMTO calculés sur la valeur en capital du viager (bouquet + valeur des rentes capitalisées), avec des règles particulières.
Quand et comment payer les frais de notaire
Le règlement des frais s’effectue par virement bancaire au compte du notaire avant la signature de l’acte authentique. Le notaire vérifie la réception des fonds (souvent J-1 ou jour J au matin) avant la signature. Le paiement par chèque est encore possible mais rarissime pour des montants supérieurs à 3 000 EUR depuis le décret du 27 juin 2015 sur la lutte anti-blanchiment.
Le notaire reverse ensuite aux destinataires finaux (Trésor public pour DMTO et CSI, fournisseurs pour débours) et conserve uniquement ses émoluments. Une régularisation finale intervient sous 3 à 6 mois pour solde de compte en cas d’écart entre le provisionnel et le définitif.
En synthèse
Les frais de notaire ne sont pas « les frais du notaire » : ils regroupent quatre composantes (DMTO, émoluments, débours, CSI) dont 80 % sont des taxes reversées à l’État et aux collectivités. Dans l’ancien, comptez 7 à 8 % du prix d’achat ; dans le neuf, 2 à 3 %. Les leviers d’optimisation autorisés (mobilier détaché, remise sur émoluments au-delà de 100 000 EUR) permettent d’économiser quelques centaines à quelques milliers d’euros selon le bien.
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