Le rendement locatif brut en France en 2026 : panorama
Le rendement locatif brut moyen en France métropolitaine s’établit à 5,1 % en 2025 selon les Notaires de France. Cette moyenne masque une dispersion forte : 3 à 4 % dans les métropoles tendues, 5 à 7 % dans les villes moyennes, 7 à 10 % dans certaines villes industrielles ou périphériques où le prix d’achat reste bas et où la demande locative tient.
Trois données structurent ce classement. Premier, le prix au mètre carré DVF publié par la DGFiP, qui mesure les transactions effectives. Deuxième, le loyer de marché, mesuré par l’Observatoire Local des Loyers (OLLF) sur 19 agglomérations couvrant 28 % du parc locatif privé. Troisième, le taux de vacance locative publié par l’INSEE, qui pondère la rentabilité réelle.
Le classement ci-dessous repose sur le rendement brut médian observé pour des appartements T2 dans le centre-ville étendu de chaque ville, avec un loyer mensuel moyen de marché 2025. Les chiffres sont arrondis à 0,1 point.
Top 20 des villes au rendement locatif brut le plus élevé
| Rang | Ville | Département | Prix médian m² | Loyer T2 mensuel | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Saint-Étienne | Loire (42) | 1 050 EUR | ~480 EUR | ~8,9 % |
| 2 | Mulhouse | Haut-Rhin (68) | 1 220 EUR | ~510 EUR | ~8,3 % |
| 3 | Roubaix | Nord (59) | 1 340 EUR | ~530 EUR | ~7,9 % |
| 4 | Limoges | Haute-Vienne (87) | 1 410 EUR | ~540 EUR | ~7,6 % |
| 5 | Châlons-en-Champagne | Marne (51) | 1 380 EUR | ~520 EUR | ~7,5 % |
| 6 | Le Havre | Seine-Maritime (76) | 1 660 EUR | ~610 EUR | ~7,3 % |
| 7 | Perpignan | Pyrénées-Orientales (66) | 1 590 EUR | ~575 EUR | ~7,2 % |
| 8 | Béziers | Hérault (34) | 1 540 EUR | ~555 EUR | ~7,2 % |
| 9 | Reims | Marne (51) | 2 250 EUR | ~810 EUR | ~7,1 % |
| 10 | Nîmes | Gard (30) | 1 830 EUR | ~660 EUR | ~7,1 % |
| 11 | Brest | Finistère (29) | 1 930 EUR | ~690 EUR | ~7,0 % |
| 12 | Le Mans | Sarthe (72) | 1 770 EUR | ~625 EUR | ~6,8 % |
| 13 | Amiens | Somme (80) | 2 130 EUR | ~745 EUR | ~6,7 % |
| 14 | Poitiers | Vienne (86) | 2 080 EUR | ~720 EUR | ~6,6 % |
| 15 | Toulon | Var (83) | 2 880 EUR | ~995 EUR | ~6,5 % |
| 16 | Clermont-Ferrand | Puy-de-Dôme (63) | 2 470 EUR | ~840 EUR | ~6,4 % |
| 17 | Caen | Calvados (14) | 2 510 EUR | ~850 EUR | ~6,3 % |
| 18 | Saint-Brieuc | Côtes-d’Armor (22) | 1 750 EUR | ~590 EUR | ~6,3 % |
| 19 | Avignon | Vaucluse (84) | 2 380 EUR | ~800 EUR | ~6,2 % |
| 20 | Tours | Indre-et-Loire (37) | 2 720 EUR | ~900 EUR | ~6,1 % |
Source : DGFiP DVF 2023-2024 (médiane T2 centre-ville étendu), OLLF et annonces SeLoger/LeBonCoin 2025, calcul ClimaScore. Voir notre calculateur de rendement locatif pour simuler votre opération précise.
Lecture du classement : trois profils de villes
Profil 1 : villes industrielles en reconversion. Saint-Étienne, Mulhouse, Roubaix, Le Havre. Le prix d’achat est bas car ces villes ont connu un désinvestissement industriel, mais le tissu économique se reconstitue (université, services, logistique). La demande locative tient grâce à l’emploi local et à la présence étudiante. Risque : DPE souvent défavorable dans le parc ancien, vacance locative supérieure à la moyenne nationale.
Profil 2 : villes universitaires moyennes. Limoges, Reims, Poitiers, Brest, Tours, Caen, Clermont-Ferrand. Solide demande étudiante et active, prix modérés, marché secondaire fluide. Profil le plus équilibré pour un premier investissement locatif. Voir notre guide capacité d’emprunt.
Profil 3 : villes méditerranéennes et littorales. Perpignan, Béziers, Nîmes, Toulon, Avignon. Forte attractivité retraite et tourisme, mais exposition climatique réelle (canicules, inondations cévenoles, submersion marine sur certaines parties). Vérifier impérativement le ClimaScore avant tout achat. Voir notre guide zones à risque.
Du rendement brut au rendement net : la vraie performance
Le rendement brut affiché ci-dessus est une mesure imparfaite. Pour évaluer la rentabilité réelle, déduisez sept postes.
Frais de notaire amortis sur 10 ans (7-8 % du prix d’achat en ancien). Taxe foncière annuelle (variable selon commune : de 800 à 2 500 EUR pour un T2). Assurance propriétaire non-occupant et PNO (200 à 400 EUR/an). Charges de copropriété non récupérables (entre 30 % et 50 % du total des charges). Vacance locative moyenne (4 à 12 % selon ville). Entretien courant (0,5 à 1 % du prix par an). Travaux d’amélioration énergétique nécessaires si DPE F ou G (cf. notre analyse).
Sur ces déductions, comptez en moyenne -2 points par rapport au rendement brut. Un brut de 7 % devient typiquement 4,8 à 5,3 % net avant fiscalité. Une fois la fiscalité prise en compte (micro-foncier 30 % d’abattement ou régime réel), le rendement net après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux peut redescendre à 3 à 4 % selon le taux marginal d’imposition.
Les villes à éviter ou à vérifier de près
Trois catégories méritent une vigilance renforcée.
Premièrement, les villes en encadrement des loyers stricte : Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble. L’encadrement plafonne le loyer maximal et limite mécaniquement le rendement brut autour de 3 à 4 %. Acceptable pour un objectif patrimonial long terme mais inadapté pour un objectif cashflow.
Deuxièmement, les villes à exposition climatique critique. Certaines communes côtières (Soulac, La Faute-sur-Mer, Lacanau littoral) connaissent un recul du trait de côte mesuré, qui pèse sur la revente et l’assurabilité. Le ClimaScore signale automatiquement ces zones. Voir notre classement.
Troisièmement, les villes à vacance locative élevée. Le taux national de logements vacants est de 8 % (INSEE 2024), mais certaines villes dépassent 15 % (Vichy, Charleville-Mézières, Forbach). Un loyer affiché élevé ne se concrétise pas si la demande locale est insuffisante. Vérifiez la vacance via l’INSEE et les annonces locatives actives.
Méthode pour valider une opération précise
Avant d’acheter, croisez sept critères. Un, prix DVF récent dans le quartier exact (rayon 200 m). Deux, loyer de marché vérifié sur trois plateformes (SeLoger, LeBonCoin, PAP). Trois, taux de vacance INSEE de la commune. Quatre, DPE et coût de mise aux normes éventuel. Cinq, ClimaScore et risques climatiques. Six, charges de copropriété et procès-verbaux. Sept, projet urbain et démographique de la commune (Insee, mairie).
Notre calculateur de rendement locatif automatise ce croisement. Le rapport PDF détaillé ajoute l’analyse climat et la projection de valorisation 2050.
En synthèse
Vingt villes françaises offrent en 2026 un rendement locatif brut supérieur à 6 %, certaines au-delà de 8 %. Ces opportunités se concentrent dans les villes moyennes industrielles en reconversion, les villes universitaires régionales et certaines villes méditerranéennes. Le rendement net réel reste de 3 à 5 % après tous frais et fiscalité, ce qui demeure compétitif face aux placements financiers comparables.
Pour calibrer une opération, utilisez notre calculateur de rendement, notre validateur d’annonce et notre simulateur de prêt. Lisez aussi notre guide capacité d’emprunt, notre guide frais de notaire et notre analyse zones à risque.