Pourquoi l'écart de prix est si marqué
L'écart de prix entre maison rénovée et maison à rénover est aujourd'hui mesuré : selon les Notaires de France (ventes 2024), une maison classée A se vend 17 % plus cher et une maison classée G 25 % moins cher qu'une maison classée D. Quatre forces expliquent cet écart.
- La loi Climat et Résilience (2021) a fixé un calendrier d'interdiction progressive de location des passoires thermiques: G interdit à la location en 2025, F en 2028, E en 2034. Une maison étiquetée G perd structurellement sa capacité locative en 2026.
- La hausse des coûts énergétiques 2022-2023 a rendu visible le coût réel d'une passoire thermique. Une maison de 120 m² en G consomme 4 000 à 5 500 €/an d'énergie, contre 600 à 900 € pour une maison B.
- La prise de conscience climatique des acheteurs, en particulier des moins de 40 ans, qui intègrent l'empreinte carbone et la résistance climatique de leur logement comme un critère d'achat majeur.
- La tension du financement bancaire: certaines banques ajoutent une surcote au taux pour les biens étiquetés F ou G, voire refusent dans certains cas.
Voir notre analyse DPE et climat pour le détail des mécanismes.
Cas A : maison rénovée DPE B
Profil type. Maison de 110 m² construite en 1985, achetée en 2018 pour 280 000 €. Rénovée entièrement en 2022 pour 65 000 € (isolation, PAC, fenêtres double vitrage performant, ventilation). DPE passé de E à B. Mise en vente en 2026 à 410 000 €.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix demandé / m² | 3 730 €/m² |
| Prix moyen local même surface | 3 500 €/m² |
| Premium rénovation | +6,6 % |
| Coût énergie annuel actuel | 900 € |
| Délai de vente moyen | 3 à 5 semaines |
| Capacité locative | Conservée jusqu'en 2050+ |
Le vendeur récupère partiellement le coût des travaux (65 000 € investis, 27 000 € de premium récupéré en revente sur 4 ans). La différence est compensée par les économies d'énergie pendant la détention (environ 12 000 € économisés sur 4 ans), ce qui amène à un retour brut de 60 % du coût des travaux.
Cas B : maison à rénover DPE F
Même quartier, même surface, même année de construction. Maison non rénovée, isolation d'origine, chaudière fioul de 1995, fenêtres simple vitrage. DPE F. Mise en vente en 2026 à 315 000 €.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix demandé / m² | 2 870 €/m² |
| Prix moyen local même surface | 3 500 €/m² |
| Décote DPE F | -18 % (maison F face à une D, Notaires de France) |
| Coût énergie annuel actuel | 3 600 € |
| Délai de vente moyen | 3 à 6 mois |
| Capacité locative | Interdite à partir de 2028 |
L'acheteur paie 95 000 € de moins, mais devra investir 50 000 à 70 000 € sur 18 mois pour atteindre une étiquette B-C. Le calcul devient une question de capacité financière et de tolérance aux travaux. Voir notre comparatif ancienne vs neuve.
Décote effective : ce que mesurent les Notaires de France
Les Notaires de France ont mesuré, sur les ventes de 2024 (étude publiée en décembre 2025), l'écart de prix selon la classe DPE, face à un logement classé D.
| Classe DPE | Maison | Appartement | Échéance ou repère |
|---|---|---|---|
| A | +17 % | +16 % | Prime la plus forte |
| B | +13 % | +12 % | Niveau visé par une rénovation ambitieuse |
| E | -9 % | -4 % | Location interdite en 2034 |
| F | -18 % | -8 % | Location interdite en 2028 |
| G | -25 % | -12 % | Location interdite depuis 2025 |
L'écart est nettement plus fort pour les maisons que pour les appartements : entre une maison classée A et une maison classée G, il atteint 36 %, contre 24 % pour un appartement. Voir nos pages Gironde, Rhône, Nord, Loire-Atlantique et Bouches-du-Rhône.
Coût total de possession sur 10 ans
Le calcul décisif n'est pas le prix d'achat, mais le coût total de possession sur 10 ans, incluant: achat, travaux, énergie, entretien, taxe foncière, et estimation de valeur à la revente. Sur la base des deux cas présentés plus haut, voici le calcul détaillé sur 10 ans.
| Poste sur 10 ans | Maison rénovée B (à 410 000 €) | Maison à rénover F (à 315 000 €) |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 410 000 € | 315 000 € |
| Frais notarié (~7,5 %) | 30 750 € | 23 625 € |
| Travaux rénovation | 0 € | 62 000 € |
| Aides récupérées (hypothèse : rénovation d’ampleur, revenus supérieurs) | 0 € | -13 500 € |
| Énergie cumulée (10 ans, hypothèse +3 % an) | 10 300 € | 14 200 € (après travaux) |
| Taxe foncière cumulée | 16 000 € | 16 000 € |
| Entretien et travaux annexes | 15 000 € | 18 000 € |
| Valeur estimée à la revente 2036 | 515 000 € | 500 000 € (après travaux) |
| Gain net sur 10 ans (revente moins coûts) | +32 950 € | +64 675 € |
Avec ces hypothèses, l'achat à rénover ressort plus favorable sur dix ans (64 675 € contre 32 950 €), parce que l'écart de prix à l'achat dépasse le coût net des travaux. Cependant, ces calculs sont très sensibles aux hypothèses (qualité des travaux, évolution énergétique, marché local). Le calcul peut s'inverser si les travaux dérapent, si les aides sont refusées ou si la revente intervient avant la fin du chantier.
ROI rénovation thermique : aides 2026
Les aides publiques à la rénovation énergétique restent substantielles en 2026, même si le dispositif a été simplifié et resserré sur les « gestes utiles ». Les principaux leviers.
| Aide | Montant | Conditions |
|---|---|---|
| MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur | 36 271 € en moyenne en 2024, pour 55 065 € de travaux (Anah) | Au moins 2 classes DPE gagnées, accompagnateur Rénov’, taux selon les revenus |
| MaPrimeRénov’ par geste | 3 000 à 5 000 € pour une pompe à chaleur air-eau, 6 000 à 11 000 € en géothermie | Depuis le 1er septembre 2026 : pompes à chaleur, réseau de chaleur, cuve à fioul et audit seulement ; rien pour les revenus supérieurs |
| CEE (Certificats d'Économies d'Énergie) | Variable selon le fournisseur | Cumul possible avec MaPrimeRénov’ ; comparer plusieurs offres |
| Éco-PTZ | De 15 000 € (un geste) à 50 000 € (rénovation globale), à 0 % | Sans condition de revenus, 20 ans au plus pour une rénovation globale |
| TVA réduite 5,5 % | Sur la facture des travaux | Travaux d'économie d'énergie, logement achevé depuis plus de deux ans |
Pour un ménage modeste réalisant 65 000 € de travaux ambitieux, le total des aides peut atteindre 35 000 à 45 000 €, soit 50 à 70 % du coût brut. Pour un ménage aisé, l'enveloppe se réduit à environ 15 000 à 20 000 €. Cette différence est déterminante dans le calcul d'opportunité à rénover.
Critères pour choisir : profil acheteur
Le choix entre rénové et à rénover dépend de quatre paramètres personnels.
- Capacité financière immédiate: l'achat à rénover libère du cash mais demande une réserve de 60 000 à 80 000 € sur 18 mois. L'achat rénové mobilise tout le budget en une fois.
- Tolérance aux travaux: travaux pendant 6 à 18 mois, parfois en habitant le bien partiellement, demande une durée réelle (visites, choix, suivi). Les retraités ou les ménages avec enfants en bas âge sont souvent rebutés.
- Horizon de revente: pour 5-7 ans, la marge sur l'achat à rénover est rarement récupérée à la revente. Pour 12+ ans, le calcul redevient favorable.
- Capacité à réaliser tout ou partie des travaux soi-même: la décote sur « à rénover » est d'autant plus rentable que l'acquéreur sait gérer ou réaliser les travaux. Sinon, les coûts dépassent souvent les estimations initiales.
Top 5 des rénovations qui apportent le plus de valeur
Toutes les rénovations ne se récupèrent pas équitablement à la revente. Le classement ci-dessous indique l'effet de chaque poste sur l'étiquette DPE, qui est ce que reflètent les écarts de prix publiés par les Notaires de France.
| Rang | Rénovation | Investissement moyen | Effet sur le DPE |
|---|---|---|---|
| 1 | Isolation des combles | 3 000 à 8 000 € | Gain rapide sur l'étiquette |
| 2 | Remplacement chaudière fioul par PAC | 10 000 à 18 000 € | Peut faire gagner une ou deux classes |
| 3 | Isolation par l'extérieur des murs | 15 000 à 30 000 € | Gain important, chantier lourd |
| 4 | Remplacement fenêtres double vitrage performant | 8 000 à 15 000 € | Gain modéré |
| 5 | Pose de panneaux photovoltaïques | 12 000 à 20 000 € | Effet limité sur l'étiquette |
L'isolation des combles offre le meilleur ROI car son coût reste limité et son effet sur le DPE est immédiat. Le passage à la PAC déclasse le fioul, ce qui peut faire passer le bien d'un D à un B en un seul geste. Les panneaux photovoltaïques sont les plus controversés en revente: l'acquéreur apprécie l'économie mais ne valorise pas toujours l'investissement initial.
Foire aux questions
Une maison G peut-elle encore être vendue en 2026 ?
Oui. La loi interdit la mise en location, pas la vente. Une maison G peut être vendue, mais avec une décote significative (25 % en moyenne face à une maison classée D, selon les Notaires de France). L'acquéreur sera en général un investisseur cherchant un projet de rénovation, ou un occupant souhaitant rénover. Le vendeur est tenu de mentionner clairement l'étiquette G dans toute publicité.
Le DPE peut-il être contesté ?
Oui. Le DPE peut être refait par un autre diagnostiqueur si l'on suspecte une erreur. Une différence d'une lettre est fréquente entre deux diagnostiqueurs sur le même logement. Une différence de deux lettres ou plus justifie un troisième diagnostic. Le coût unitaire est de 100-200 €.
MaPrimeRénov est-elle accordée à tous ?
Non, pas pour tous les travaux. Depuis le 1er septembre 2026, l’aide par geste ne couvre plus que les pompes à chaleur, le raccordement à un réseau de chaleur, la dépose d’une cuve à fioul et l’audit, et rien n’est versé aux ménages aux revenus supérieurs. La rénovation d’ampleur (au moins deux classes gagnées) reste ouverte, avec un taux qui baisse quand les revenus montent.
Acheter à rénover en zone rurale est-il pertinent ?
Pertinent si l'acquéreur dispose des compétences ou réseau d'artisans locaux. La raréfaction des artisans en zone rurale rallonge les délais et peut faire déraper les coûts. La revente est aussi plus tendue. Le calcul dépend fortement du dynamisme de la commune.
Le DPE intègre-t-il la résistance climatique ?
Non. Le DPE actuel mesure la consommation énergétique théorique. Il n'intègre pas la résistance d'un bien aux inondations, aux argiles, ni aux canicules au sens du confort réel. C'est précisément ce que mesure le ClimaScore en complément du DPE. Voir notre méthodologie.
En résumé
Selon les Notaires de France, l'écart entre une maison classée A et une maison classée G atteint 36 % sur les ventes de 2024. Les échéances d'interdiction de location (F en 2028, E en 2034) continueront de peser sur les biens non rénovés. L'achat à rénover reste rationnel pour les acquéreurs disposant de la capacité financière et technique pour mener les travaux. L'achat rénové reste l'option la plus sûre pour les ménages cherchant la simplicité et la valorisation immédiate.
Quelle que soit l'option, croiser le DPE avec le ClimaScore permet d'obtenir une lecture complète de la valeur patrimoniale. Pour analyser une adresse en moins d'une minute, lancez une analyse gratuite. La méthodologie est consultable. Pour aller plus loin, voir notre dossier DPE et climat, notre comparatif ancienne vs neuve, notre guide désassurance climatique, et notre analyse risque climatique et prix.