Un phénomène discret mais massif : 200 000 logements concernés
Le terme « désassurance climatique » désigne l'impossibilité, pour un propriétaire, de souscrire ou de renouveler un contrat d'assurance habitation à cause de l'exposition de son bien aux risques naturels. En France, plusieurs estimations institutionnelles convergent sur un ordre de grandeur d'environ 200 000 logements en situation de tension assurantielle forte en 2025, soit près de 0,6 % du parc.
Ce chiffre regroupe trois réalités distinctes. Premièrement, les refus de souscription par les assureurs, qui invoquent un risque jugé trop élevé ou un historique de sinistres répétés. Deuxièmement, les résiliations à échéance, légales si elles respectent le préavis. Troisièmement, les surprimes dissuasives, qui n'interdisent pas formellement l'assurance mais la rendent économiquement irrationnelle (parfois 4 à 10 fois la prime moyenne). La frontière est mince entre ces trois situations.
L'accélération est récente. Entre 2020 et 2025, le nombre de logements en tension assurantielle a doublé. Les sinistres climatiques cumulés sur la décennie 2015-2024 dépassent les 50 milliards d'euros, selon les données publiques officielles, contre 30 milliards sur la décennie précédente. La courbe est exponentielle. Voir notre fiche désassurabilité.
Loi Lemoine 2024 : un assureur peut-il légalement refuser ?
La loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022 et complétée par voie réglementaire en 2024, encadre la souscription des assurances emprunteur et habitation. Le principe central reste celui de la liberté contractuelle : un assureur n'est jamais obligé d'accepter un risque qu'il considère comme excessif. La liberté d'appréciation est constitutionnellement protégée en France.
Cependant, plusieurs garde-fous existent. L'assureur doit motiver son refus par écrit. Il ne peut pas pratiquer de discrimination prohibée (par exemple, refuser sur un critère ethnique ou de nationalité). Il doit informer le candidat des recours disponibles, notamment celui devant le Bureau Central de Tarification détaillé plus loin.
Le contrat d'assurance habitation, contrairement à l'assurance auto, n'est pas obligatoire pour les propriétaires occupants. Il l'est en revanche pour les locataires (clause d'ordre public) et pour tout emprunteur dans le cadre d'un crédit immobilier (exigence des banques). C'est principalement à ce dernier titre que la désassurance devient un blocage : sans assurance, pas de prêt. Pas de prêt, pas de vente.
Zones rouges : où le risque devient non-assurable
Trois territoires concentrent l'essentiel des situations de désassurance en France métropolitaine en 2026.
| Territoire | Risques dominants | Communes les plus tendues |
|---|---|---|
| Pas-de-Calais | Inondations récurrentes 2023-2024, nappe affleurante | Blendecques, Saint-Omer, Arques, Aire-sur-la-Lys |
| Charente-Maritime (17) | Submersion marine, recul du trait de côte | La Faute-sur-Mer, Châtelaillon-Plage, Aytré |
| Var (83) | Feux de forêt, crues torrentielles, RGA | Hyères, Brignoles, Le Cannet-des-Maures |
| Alpes-Maritimes (06) | Crues éclairs (Roya 2020), feux de forêt | Breil-sur-Roya, Tende, Saint-Martin-Vésubie |
| Gard (30) | Épisodes cévenols, ruissellement urbain | Alès, Anduze, Le Vigan |
Cette géographie n'est pas figée. Après chaque épisode majeur, le périmètre s'étend. Les acteurs assurantiels surveillent en particulier la basse vallée du Rhône, certaines zones de la métropole lilloise sujettes au ruissellement, et plusieurs communes côtières de la Vendée et de Loire-Atlantique. Voir aussi notre bilan inondations 2025.
Surprime CatNat : de 12 % à 20 % en janvier 2025
Le régime français des catastrophes naturelles, créé en 1982, repose sur une surprime obligatoire prélevée sur tous les contrats d'assurance habitation et automobile. Cette surprime alimente un fonds national de mutualisation géré par la Caisse Centrale de Réassurance.
Au 1er janvier 2025, la surprime applicable aux contrats habitation est passée de 12 % à 20 % du montant des garanties dommages aux biens. Cette hausse, décidée par arrêté, n'avait pas eu d'équivalent depuis quinze ans. Pour un ménage payant 400 euros par an d'assurance habitation, la part CatNat passe de 48 à 80 euros, soit une augmentation de 32 euros par an.
Plusieurs scénarios prospectifs publics anticipent une nouvelle hausse vers 22 à 25 % avant 2030 si les sinistres climatiques continuent de progresser au rythme actuel. La proposition d'une surprime modulée selon le risque local (territoires à risque élevé payant plus que ceux à risque faible) revient régulièrement dans le débat public, mais s'oppose au principe de solidarité nationale qui fonde le régime depuis 1982.
L'impact sur la valeur immobilière
L'in-assurabilité d'un bien est un événement économique majeur. Le mécanisme de transmission est direct : sans assurance multirisques habitation incluant la garantie CatNat, aucune banque française n'accorde de prêt immobilier. La chaîne de financement se brise.
Les analyses croisées des transactions immobilières sur les communes en tension assurantielle révèlent un écart de valorisation de 25 à 40 % par rapport à des biens comparables hors zone tendue. Cet écart se compose de plusieurs effets cumulatifs.
- Premièrement, la réduction du bassin d'acheteurs aux seuls profils capables d'acheter cash, ou disposant de couvertures alternatives. Le marché secondaire s'assèche.
- Deuxièmement, la prime de risque exigée par les acquéreurs restants, qui intègrent la difficulté future de revente.
- Troisièmement, l'anticipation réglementaire : interdictions futures de construire, obligations de surcote bancaire, pression administrative sur les zones à risque.
- Quatrièmement, la médiatisation, qui accélère la décote dans un rayon élargi après chaque sinistre majeur.
Pour aller plus loin, lire notre dossier risque climatique et prix immobilier et notre analyse climat France 2050.
Le Bureau Central de Tarification : ultime recours
En cas de refus systématique d'au moins deux assureurs distincts, un propriétaire peut saisir le Bureau Central de Tarification (BCT). Cette instance administrative, placée sous la tutelle conjointe des ministères de l'Économie et de l'Écologie, a pour mission de fixer d'autorité le tarif et les conditions auxquels un assureur sera contraint d'accepter le risque.
La procédure suit cinq étapes précises.
| Étape | Action | Délai indicatif |
|---|---|---|
| 1 | Recevoir au moins deux refus écrits motivés d'assureurs distincts | 1 à 2 mois |
| 2 | Saisir le BCT par lettre recommandée avec pièces justificatives | 15 jours |
| 3 | Instruction du dossier par le secrétariat du BCT | 2 à 4 mois |
| 4 | Décision du BCT fixant la prime et l'assureur désigné | Délibération en séance plénière |
| 5 | Notification à l'assureur, qui ne peut plus refuser | Immédiate |
Le BCT traite environ 8 000 à 10 000 dossiers habitation par an. Le nombre est en forte progression depuis 2022. Les primes fixées par le BCT sont souvent supérieures aux moyennes du marché (par construction, le risque était jugé « aggravant » par les assureurs initialement saisis), mais elles permettent au moins l'accès au crédit immobilier.
Vérifier l'assurabilité d'une adresse avant d'acheter
Aucune base de données publique ne recense de manière exhaustive les adresses non-assurables. Cependant, plusieurs indices peuvent être croisés pour estimer le niveau de tension assurantielle d'un bien avant signature.
- Demander un devis assurance habitation à trois acteurs distincts avant la signature de la promesse, en mentionnant l'adresse exacte. La différence entre devis est révélatrice.
- Interroger le vendeur sur ses primes des cinq dernières années (évolution du tarif, sinistres déclarés, éventuels refus).
- Consulter le ratio CatNat communal : le nombre d'arrêtés de catastrophe naturelle pris pour la commune sur les 20 dernières années. Au-delà de 8 à 10 arrêtés, la prudence s'impose.
- Lire l'État des Risques (ERP/ERIAL) en détail. Voir notre guide ERP et ERIAL.
- Lancer une analyse ClimaScore pour obtenir un score 0-100 et une indication de tension assurantielle locale via la page d'analyse gratuite.
Cinq stratégies pour s'assurer en zone à risque
1. Le BCT, recours légal et opposable
Déjà détaillé plus haut. C'est le mécanisme de droit commun. Lent mais efficace.
2. Les assureurs mutualistes
Plusieurs mutuelles françaises (notamment dans le secteur agricole et celui des fonctionnaires) acceptent les risques aggravés plus largement que les compagnies traditionnelles. Leur logique de partage du risque entre sociétaires les rend structurellement plus tolérantes. Comparer les conditions est essentiel.
3. Les courtiers spécialisés en risques aggravés
Quelques cabinets de courtage se sont spécialisés sur les risques jugés aggravants. Ils négocient avec un panel d'assureurs incluant des compagnies européennes, voire des Lloyd's de Londres. Coût plus élevé, mais résultat souvent atteint.
4. Les groupements de copropriétaires ou de riverains
Plusieurs communes de l'estuaire de la Gironde ou de la basse vallée du Rhône ont mis en place des collectifs d'achat d'assurance habitation, négociant des contrats groupe avec un mutualiste. La taille du groupe réduit l'asymétrie d'information et la prime moyenne.
5. La captive d'assurance familiale ou professionnelle
Pour les patrimoines importants, certaines structures juridiques (SCI, holding patrimonial) permettent de souscrire une assurance via une captive de réassurance. Solution complexe, réservée à quelques milliers de ménages au plus, mais juridiquement valide.
Projections : où la situation va s'aggraver d'ici 2030
Les scénarios prospectifs publics, qui intègrent l'évolution des aléas climatiques et l'équilibre financier du régime CatNat, identifient cinq phénomènes à surveiller à horizon 2030.
- Extension géographique de la désassurance: passage de 200 000 à environ 600 000 logements en tension forte d'ici 2030, soit 1,5 à 2 % du parc
- Hausse de la surprime CatNat: probable passage à 22-25 % avant 2030
- Modulation territoriale: discussion ouverte sur une surprime différenciée selon le territoire, qui scinderait le régime actuel
- Réformes du régime CatNat: seuils de déclenchement durcis, franchises modulées, exclusion possible des biens en zone rouge
- Pression bancaire: certains établissements pourraient introduire une cote « climat » dans la grille de scoring des emprunts
L'enjeu dépasse la stricte question assurantielle. Il s'agit, à terme, de la construction d'un marché immobilier à deux vitesses, segmentant fortement les biens selon leur exposition climatique réelle. La méthodologie ClimaScore intègre cette dimension dans son analyse parcellaire.
Foire aux questions
Mon contrat actuel peut-il être résilié unilatéralement ?
Oui, mais sous conditions. L'assureur peut résilier à l'échéance annuelle moyennant un préavis de deux mois, sans avoir à motiver la décision (loi Hamon et code des assurances). Après un sinistre, la résiliation est possible dans un délai d'un mois à compter de la connaissance du sinistre. La résiliation pour aggravation de risque (par exemple, agrandissement, piscine, transformation) est également licite.
Le BCT garantit-il une prime accessible ?
Non. Le BCT garantit l'accès à l'assurance, pas à un tarif modeste. Les primes fixées par le BCT en zone fortement exposée peuvent atteindre 3 à 6 fois la moyenne nationale. Mais elles permettent l'accès au crédit immobilier, ce qui est l'enjeu central pour la majorité des dossiers.
L'assurance habitation est-elle obligatoire ?
Pour un locataire, oui (clause d'ordre public). Pour un propriétaire occupant non-emprunteur, non. Pour un propriétaire occupant emprunteur, l'obligation résulte du contrat de prêt, donc de fait toujours obligatoire pendant la durée du crédit. Pour un copropriétaire, une responsabilité civile minimale est obligatoire depuis la loi ALUR (2014).
Les primes peuvent-elles continuer à augmenter indéfiniment ?
Le code des assurances n'impose pas de plafond. Les hausses doivent toutefois être justifiables (évolution du risque, augmentation des sinistres, hausse des taxes). En pratique, des hausses supérieures à 30 % par an attirent l'attention de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution. Au-delà, c'est une résiliation déguisée que les associations de consommateurs peuvent contester.
Acheter dans une zone non-assurable est-il interdit ?
Pas formellement. Aucun texte de loi n'interdit la transaction. Mais en pratique, sans assurance habitation, aucune banque n'accorde de prêt. Seul un acheteur cash et conscient du risque peut signer. Cela crée un marché étroit et des décotes importantes (25 à 40 % observées), parfois plus en cas de médiatisation récente d'un sinistre.
En résumé
La désassurance climatique n'est plus une menace lointaine: elle touche déjà environ 200 000 logements en France en 2026, principalement dans le Pas-de-Calais, la Charente-Maritime, le Var, les Alpes-Maritimes et le Gard. La surprime CatNat est passée à 20 % en 2025 et continuera probablement de progresser. L'impact sur la valeur immobilière atteint 25 à 40 % de décote sur les biens non-assurables. Le BCT reste un recours légal opposable, mais ne garantit pas une prime accessible. Cinq stratégies alternatives existent.
Avant tout achat, vérifier l'assurabilité de l'adresse est devenu une diligence aussi importante que la lecture de l'ERP. Pour un score 0-100 sur les neuf risques climatiques de votre adresse en moins d'une minute, lancez une analyse gratuite. La méthodologie est consultable. Pour aller plus loin, voir notre guide acheter en zone inondable, notre guide ERP et ERIAL, et notre analyse risque climatique et prix immobilier.