Le contexte 2026 : un marché en bascule
La France comptait 5,2 millions de résidences principales classées F ou G au DPE au 1er janvier 2022, selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique. La loi Climat et Résilience de 2021 a engagé un calendrier d’interdiction progressive de location qui a déjà commencé.
| Date | Classe DPE interdite à la location (nouveaux baux) |
|---|---|
| 1er janvier 2025 | G |
| 1er janvier 2028 | F |
| 1er janvier 2034 | E |
Cette dynamique réglementaire crée une pression à la vente sur le stock de passoires énergétiques, et un écart de prix que les Notaires de France mesurent, face à un logement classé D, à 8 % (appartement) et 18 % (maison) pour un F, 12 % et 25 % pour un G. Pour l’acheteur prêt à rénover, c’est une fenêtre stratégique. Pour l’investisseur, le calcul économique doit être précis.
La décote à l’achat : opportunité chiffrée
Les Notaires de France mesurent l’écart de prix face à un logement classé D (ventes 2024, publication de décembre 2025).
| Classe DPE | Écart vs classe D | Appartement | Maison |
|---|---|---|---|
| D (référence) | 0 % | 0 % | 0 % |
| E | -4 à -9 % | -4 % | -9 % |
| F | -8 à -18 % | -8 % | -18 % |
| G | -12 à -25 % | -12 % | -25 % |
L’écart est nettement plus marqué pour les maisons que pour les appartements. Il varie aussi selon le marché local : dans les grandes métropoles, la demande atténue souvent le défaut énergétique.
Les aides à la rénovation en 2026
La réforme du 1er septembre 2026 (arrêté du 25 août 2026) a resserré les aides par geste. Pour une passoire, la voie principale est désormais la rénovation d’ampleur.
MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur
Elle finance un projet qui fait gagner au moins deux classes DPE, avec un accompagnateur Rénov’ obligatoire. Le taux de prise en charge dépend des revenus du ménage. En 2024, selon l’Anah, une rénovation d’ampleur aidée a coûté 55 065 EUR de travaux en moyenne pour un logement individuel, avec 36 271 EUR d’aides en moyenne ; 61 % de ces dossiers concernaient des ménages aux revenus très modestes.
MaPrimeRénov’ par geste
Depuis le 1er septembre 2026, elle ne finance plus que la pompe à chaleur air-eau (5 000, 4 000 ou 3 000 EUR selon les revenus), la pompe à chaleur géothermique ou solarothermique (11 000, 9 000 ou 6 000 EUR), le raccordement à un réseau de chaleur, la dépose d’une cuve à fioul et l’audit énergétique. Rien n’est versé aux ménages aux revenus supérieurs. L’isolation, les fenêtres et la ventilation ne sont plus aidées seules.
Certificats d’économies d’énergie (CEE)
Primes versées par les fournisseurs d’énergie, d’un montant variable selon l’offre. Elles se cumulent avec MaPrimeRénov’ : comparez plusieurs offres avant de signer les devis.
Éco-prêt à taux zéro
Prêt sans intérêts et sans condition de revenus : jusqu’à 15 000 EUR pour une action, 30 000 EUR pour trois et plus, 50 000 EUR pour une rénovation globale, sur 20 ans au plus. Il finance le reste à charge.
TVA à 5,5 % et aides locales
Les travaux d’amélioration énergétique d’un logement achevé depuis plus de deux ans sont facturés avec une TVA à 5,5 %. Des collectivités ajoutent leurs propres aides : renseignez-vous auprès de France Rénov’ (0 808 800 700).
Cas d’étude : une maison G à rénover
Maison individuelle de 100 m² à Tours, achetée 180 000 EUR, soit 25 % de moins qu’un équivalent classé D estimé à 240 000 EUR (écart moyen mesuré par les Notaires de France pour une maison G). Hypothèse de travaux pour viser la classe C : 57 500 EUR, proche du coût moyen d’une rénovation d’ampleur aidée en 2024.
- Aides : à titre d’ordre de grandeur, l’aide moyenne d’une rénovation d’ampleur en 2024 était de 36 271 EUR ; le montant réel dépend des revenus du ménage. Reste à charge dans ce cas : environ 21 000 EUR, finançables par un éco-prêt à taux zéro.
- Coût total acquisition et travaux nets : environ 201 000 EUR.
- Écart de valeur aujourd’hui entre une maison classée G et une classée C : 32 points de la valeur d’un classé D (Notaires de France), soit environ 76 800 EUR ici, sans garantie qu’il se maintienne.
- Coût d’une maison déjà classée C achetée directement : environ 256 800 EUR (+7 % face au classé D).
- Écart à l’achat face à une maison déjà classée C : environ 55 000 EUR, avant économies d’énergie et sans préjuger de la revente. Pour un ménage aux revenus supérieurs, l’aide est plus faible et l’écart se réduit.
La séquence de travaux
L’ordre généralement conseillé, que l’audit énergétique précise pour chaque logement :
- Isolation de la toiture ou des combles.
- Isolation des murs, par l’extérieur quand c’est possible, pour ne pas perdre de surface.
- Remplacement des fenêtres, après l’isolation des murs.
- Ventilation, indispensable une fois le bâti rendu étanche.
- Système de chauffage dimensionné après l’isolation : pompe à chaleur, chaudière biomasse, raccordement à un réseau de chaleur.
Changer le chauffage avant d’isoler conduit à surdimensionner l’équipement.
Les pièges fréquents à éviter
- Sous-estimer le coût des travaux. Prévoir une marge sur les devis.
- Ne pas commander d’audit énergétique préalable. Il est obligatoire à la vente d’un F ou d’un G, demandez-le au vendeur.
- Choisir des artisans non RGE. Sans label RGE, pas d’aide MaPrimeRénov’ ni de CEE.
- Faire une rénovation d’ampleur sans accompagnement. L’accompagnateur Rénov’ y est obligatoire.
- Ignorer le risque climatique. Un bien rénové en zone inondable rouge ou en zone d’argiles fortes reste exposé.
- Acheter sans plan de financement détaillé. Calculer le reste à charge réel, la trésorerie disponible et le prêt complémentaire.
- Sous-estimer la durée du chantier, souvent de plusieurs mois pour une rénovation globale.
L’intégration du ClimaScore dans la décision
Un bien classé F ou G mais avec un ClimaScore A ou B (faible risque climatique externe) est un excellent profil d’investissement-rénovation : la rénovation comble la décote DPE, l’absence de risque climatique sécurise la valeur patrimoniale à 20-30 ans.
À l’inverse, un bien classé F ou G ET ClimaScore E ou F cumule deux handicaps. Même rénové énergétiquement, il restera exposé au risque climatique, avec ses coûts d’assurance et de travaux. Le projet économique perd sa cohérence.
Vérifiez systématiquement le ClimaScore avant de vous engager dans une rénovation lourde. Notre comparateur d’adresses permet de mettre côte à côte plusieurs cibles d’investissement-rénovation. Lisez aussi nos dossiers DPE F : acheter ou fuir ?, maison rénovée vs à rénover, DPE climat et décote et valeur verte immobilier.
Sources publiques officielles
- Anah : MaPrimeRénov’, bilan 2024
- Arrêté du 25 août 2026 : MaPrimeRénov’ par geste
- France Rénov’ : accompagnement national
- ANIL : information juridique gratuite
- Légifrance : Loi Climat et Résilience