Calculateur LMNP 2025 : micro-BIC ou réel ?

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire (50 % en longue durée, 71 % en meublé tourisme classé, 30 % en non classé depuis la loi de finances 2024). Le régime réel déduit les charges réelles et l'amortissement du bien et du mobilier. Le réel est presque toujours plus favorable au-delà de 20 à 25 % de charges réelles.

Plafonds de chiffre d'affaires micro-BIC : 77 700 € pour la location longue durée, 188 700 € pour le meublé tourisme classé, 15 000 € pour le non classé. Au-delà, le régime réel devient obligatoire dès le dépassement deux années consécutives.

Au régime réel, vous amortissez le bâti (hors terrain estimé à 15 % du prix) sur 25 à 30 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans, les travaux d'amélioration sur 10 à 15 ans. L'amortissement réduit le bénéfice imposable sans sortie de trésorerie. Il n'est jamais imputable sur d'autres revenus, mais peut être reporté indéfiniment sur les bénéfices LMNP futurs.

Le bénéfice imposable s'ajoute à votre revenu global et subit votre TMI (0, 11, 30, 41 ou 45 %), augmentée des prélèvements sociaux de 17,2 %. Soit un taux global de 28,2 à 62,2 %. Le calcul du régime le plus favorable dépend donc fortement de votre TMI.

La SCI à l'IR ne permet pas la location meublée (revenus requalifiés en BIC). La SCI à l'IS le permet mais sort du LMNP non professionnel et perd l'avantage d'absence d'imposition sur les plus-values longues (exonération IR après 22 ans, prélèvements sociaux après 30 ans). La détention en nom propre reste la plus souple.

L'option pour le réel se fait avant le 1er février de l'année concernée (formulaire 2042 C PRO). Elle engage pour un an, renouvelable tacitement. Bascule recommandée dès la première année si le bien est financé à crédit ou si les charges dépassent 30 % des loyers : l'amortissement annule souvent le bénéfice imposable.

Oui, le bénéfice imposable plancher est plafonné à zéro. Au régime réel, l'amortissement et les charges peuvent excéder les loyers : l'excédent est reporté sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes (art. 39 C CGI). Il n'est jamais imputable sur le revenu global.

Oui. La décote à la revente dans les zones très exposées peut effacer plusieurs années de rendement net-net. La surprime catnat des assureurs pèse 20 % de la cotisation en moyenne en 2025. Les périodes d'inoccupation après sinistre coûtent en loyers perdus. Le ClimaScore quantifie ces risques avant signature.