Outil ClimaScore · Gratuit
Calculateur Loi Pinel 2025
Estimez votre réduction d'impôt Pinel classique ou Pinel +, avec prise en compte des plafonds officiels (300 000 € et 5 500 €/m²) et du plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an). Calcul conforme à l'article 199 novovicies du CGI.
Simulez votre réduction d'impôt
Renseignez le prix d'acquisition, la surface, la zone et la durée d'engagement. Le calculateur affiche en temps réel la réduction d'impôt totale, le montant annuel et les éventuels dépassements de plafonds.
Paramètres de l'investissement
Réduction d'impôt totale
Soit … € par an pendant … ans.
Décomposition année par année
| Poste | Valeur |
|---|
Et le climat dans tout ça ?
Un investissement Pinel se détient 6, 9 ou 12 ans. Sur cette durée, le risque climatique pèse sur la valeur de revente : surprime catnat de l'assureur, travaux d'adaptation aux argiles ou aux inondations, décote à la sortie dans les zones très exposées. Vérifiez le ClimaScore de l'adresse avant de signer.
Calculer le ClimaScore de l'adresseQuestions fréquentes sur la Loi Pinel
Quels sont les taux Pinel 2025 ?
Pinel classique : 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans, 14 % sur 12 ans. Pinel + : 10,5 % sur 6 ans, 15 % sur 9 ans, 17,5 % sur 12 ans. Ces taux sont fixés par l'article 199 novovicies du CGI et confirmés pour les acquisitions jusqu'au 31 décembre 2024 (le dispositif Pinel s'éteint au 1er janvier 2025, le calculateur reste utile pour les biens déjà acquis ou en cours d'achèvement).
Quels plafonds s'appliquent à la base de calcul ?
La base de calcul est le minimum entre 300 000 € et 5 500 € par m² de surface utile. Au-delà de ces seuils, la fraction excédentaire ne donne pas droit à réduction. Le plafonnement global des niches fiscales (art. 200-0 A CGI) limite par ailleurs l'avantage cumulé à 10 000 € par an et par foyer.
Quelles zones géographiques sont éligibles ?
Trois zones : A bis (Paris et 76 communes denses d'Île-de-France), A (grandes agglomérations tendues, Côte d'Azur, Genevois français) et B1 (villes de plus de 250 000 habitants, littoral). Les zones B2 et C ont été exclues du dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2018.
Quels plafonds de loyer respecter ?
Plafonds mensuels au m² 2025 : 18,89 € en A bis, 14,03 € en A, 11,31 € en B1. Un coefficient de surface (0,7 + 19/surface, plafonné à 1,2) pondère ce plafond pour les petits lots. Pour un T2 de 40 m² en A, le loyer plafond est d'environ 590 € hors charges.
Quels plafonds de ressources pour le locataire ?
Les ressources du locataire sont plafonnées selon la zone et la composition du foyer (revenu fiscal de référence N-2). Exemple 2025 : pour une personne seule en zone A, le plafond est de 41 855 €. Pour un couple avec deux enfants en B1, il atteint 81 057 €. Le détail est publié chaque année par arrêté.
Quelle différence entre Pinel et Pinel + ?
Pinel + impose des critères supplémentaires : RE2020 niveau renforcé, surface minimale par typologie (T2 ≥ 45 m², T3 ≥ 62 m², T4 ≥ 79 m²), balcon ou terrasse, double exposition pour les T3 et plus, OU localisation en quartier prioritaire de la politique de la ville. En contrepartie, les taux sont supérieurs de 1,5 à 3,5 points.
Le climat affecte-t-il un bien Pinel ?
Oui. Sur 9 ou 12 ans de détention, le risque climatique se traduit par une hausse continue des primes d'assurance (la surprime catnat pèse 20 % de la cotisation en moyenne en 2025) et par une décote à la revente dans les zones très exposées. Le ClimaScore de l'adresse permet d'anticiper ce risque avant signature.
Continuez votre analyse
Cinq outils gratuits complémentaires pour boucler votre projet locatif.
Calculateur LMNP
Comparer micro-BIC vs régime réel pour location meublée.
OutilRendement locatif
Brut, net, net-net et cash-flow mensuel selon régime.
OutilCapacité d'emprunt
Combien pouvez-vous emprunter selon la norme HCSF 35 % ?
OutilFrais de notaire
Décomposition officielle 2026, neuf et ancien.
OutilÉtat des Risques (ERP)
PPRn, PPRt, sismique, radon, argiles, catnat à l'adresse.
Score gratuitClimaScore de l'adresse
Diagnostic climat 360° gratuit en 30 secondes.
Mentions légales
Sources publiques : article 199 novovicies du CGI, décret n°2022-465 du 31 mars 2022 (Pinel +), arrêté du 22 décembre 2023 (plafonds 2024), arrêté du 30 décembre 2014 modifié (zonage A/B/C), Bofip BOI-IR-RICI-360, Légifrance, service-public.fr. Voir la méthodologie complète
Estimation indicative à titre d'information. Le calcul ne remplace pas l'avis d'un conseil fiscal ou d'un notaire. Les plafonds de loyer et de ressources sont indexés annuellement par arrêté. Vérifiez l'éligibilité du bien et la conformité du bail avant tout engagement.