Comment estimer la rentabilite locative ? Formule expliquee
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La rentabilité locative brute se calcule ainsi : (loyer annuel x 100) / prix d'achat total. Pour passer en nette, on déduit charges, taxes et frais. Une rentabilité brute supérieure à 5 % est considérée comme correcte, 7 % comme bonne. La rentabilité nette-nette inclut impôts et amortissements et tombe souvent à 2-4 %.
La rentabilité locative est l'indicateur clé pour évaluer un investissement immobilier. Trois niveaux de calcul existent : brute, nette et nette-nette. Chacune ajoute un niveau de détail.
1. Rentabilité brute
Formule : (loyer annuel x 100) / prix d'achat total
Exemple : appartement acheté 200 000 EUR (frais inclus), loué 850 EUR charges comprises hors taxes. Loyer annuel = 850 x 12 = 10 200 EUR. Rentabilité brute = (10 200 x 100) / 200 000 = 5,1 %.
2. Rentabilité nette
Formule : ((loyer annuel - charges - taxes) x 100) / prix d'achat total
Charges à déduire :
- Taxe foncière (en moyenne 850 EUR / an pour un T2 à Lyon)
- Charges de copropriété non récupérables (40 à 50 % du total)
- Assurance propriétaire non occupant (150 à 250 EUR / an)
- Frais de gestion locative (6 à 8 % du loyer si agence)
- Provision pour travaux et vacance (10 % du loyer brut)
Pour notre exemple : 10 200 - 850 - 600 - 200 - 1 020 = 7 530 EUR. Rentabilité nette = (7 530 x 100) / 200 000 = 3,8 %.
3. Rentabilité nette-nette (après impôt)
Elle intègre la fiscalité réelle : tranche marginale d'imposition, prélèvements sociaux 17,2 %, régime (LMNP, LMP, micro-foncier, réel).
En LMNP au réel avec amortissement, l'imposition peut être quasi-nulle les 10 premières années. En micro-foncier, on conserve 70 % du loyer brut (abattement 30 %).
Seuils de rentabilité 2026
| Rentabilité brute | Qualification | Type de bien typique |
|---|---|---|
| < 3 % | Faible | Paris 6e, Saint-Tropez (patrimoine) |
| 3-5 % | Moyenne | Centre Lyon, Bordeaux, Nantes |
| 5-7 % | Bonne | Banlieue Lyon, Marseille, Strasbourg |
| 7-10 % | Très bonne | Villes moyennes, immeubles de rapport |
| > 10 % | Élevé (vérifier le risque) | Villes industrielles, colocations |
Chiffres clés France 2026
- Rentabilité brute médiane France : 5,2 % en appartement, 4,8 % en maison (ClimaScore, 2026).
- Paris : 2,9 % de rentabilité brute médiane (T2 type).
- Saint-Étienne : 9,4 % (record des grandes villes).
- Marseille : 5,8 % (T2 quartier Castellane).
- Frais de notaire ancien : 7 à 8 % du prix d'achat en 2026 (relevés à 8 % depuis avril 2025).
Sources officielles
Données mises à jour le 2026-05-24. ClimaScore est un outil d’information basé sur des données publiques officielles. Il ne constitue pas un diagnostic réglementaire au sens du Code de l’environnement. Pour une transaction immobilière, l’état des risques et pollutions (ERP) reste obligatoire.