Ce que disent les bilans publiés fin juillet
Parti de Saumos le 22 juillet, l'incendie a parcouru en quelques jours environ 42 000 hectares de forêt autour du bassin d'Arcachon, selon les bilans publiés fin juillet. Environ 220 000 personnes ont été évacuées entre la presqu'île du Cap Ferret et Lacanau, et plus de 240 bâtiments ont été détruits. Un second front a touché les Landes, entre Biscarrosse et Parentis-en-Born, sur environ 3 500 hectares.
Quatre ans après les mégafeux de Landiras et de La Teste-de-Buch (2022), la Gironde revit un été noir. La question qui se pose pour tout propriétaire ou acheteur du secteur : ce risque était-il prévisible, et que fait-il aux prix ?
Le risque était lisible avant l'incendie
Nous analysons les 534 communes de Gironde sur neuf risques naturels, dont le feu de forêt. Avant l'incendie, 41 communes girondines figuraient dans la catégorie d'exposition forte au feu de forêt. Et surtout : les communes touchées ou évacuées ces derniers jours en font toutes partie.
| Commune | Exposition feu (avant l'incendie) | Prix médian observé |
|---|---|---|
| Saumos (départ du feu) | Forte | volume de ventes insuffisant |
| Lacanau | Forte | 5 314 €/m² |
| Lège-Cap-Ferret | Forte | 10 208 €/m² |
| Andernos-les-Bains | Forte | 5 004 €/m² |
| Arès | Forte | 4 840 €/m² |
| Le Porge | Forte | 4 345 €/m² |
| Lanton | Forte | 4 318 €/m² |
| Salaunes | Forte | 3 554 €/m² |
| Le Temple | Forte | 3 302 €/m² |
| Sainte-Hélène | Forte | 3 170 €/m² |
Ces communes concentrent un patrimoine immobilier considérable : à Lège-Cap-Ferret, le mètre carré médian dépasse 10 000 euros. L'exposition au feu n'a pas empêché les prix de monter, au contraire : ce sont des communes recherchées, où l'attractivité du littoral et de la forêt masque le risque.
Ce qu'un grand incendie fait aux prix : ce que nous avons mesuré
Notre étude sur les feux de forêt et l'immobilier, publiée quelques jours avant cet incendie, mesure un phénomène en deux temps :
- Avant un sinistre, le marché ignore le risque : les communes exposées ne subissent aucune décote, elles sont même souvent survalorisées.
- Après un incendie de plus de 50 hectares, les prix des maisons progressent d'environ 5 points de pourcentage de moins que dans des communes comparables épargnées, sur les années qui suivent. L'écart s'accentue avec la gravité : plus de 8 points au-delà de 200 hectares.
Autrement dit : le risque n'est pricé qu'une fois vécu. Pour les communes du bassin d'Arcachon touchées cet été, l'expérience de 2022 dans le sud du département laisse attendre un effet mesurable sur les transactions à venir.
Propriétaire ou acheteur dans le secteur : que faire ?
- Vérifier l'exposition exacte de l'adresse : d'une rue à l'autre, la distance au massif forestier change le niveau de risque. Testez une adresse gratuitement : le diagnostic est immédiat.
- Obligations légales de débroussaillement : dans les communes exposées, le débroussaillement est obligatoire autour des habitations. Un terrain non débroussaillé engage la responsabilité du propriétaire et peut compliquer l'indemnisation.
- Assurance : vérifier la garantie incendie et le régime catastrophes naturelles. La surprime CatNat est passée de 12 % à 20 % en 2025, et un bien difficile à assurer devient difficile à revendre.
- À l'achat : demander l'état des risques (obligatoire), comparer l'exposition des communes voisines, et intégrer le risque dans la négociation, avant qu'un sinistre ne le fasse à votre place.
Pour aller plus loin : consultez la fiche feu de forêt de Lacanau, celle de votre commune via la page Gironde, ou notre étude complète feux de forêt et immobilier.