Feux de forêt et immobilier : les communes en première ligne

Tant qu'aucun feu ne s'est déclaré, le marché ignore le risque et survalorise même les communes exposées. Après un grand incendie, il réagit : les prix y progressent nettement moins vite qu'ailleurs.

Publié le 2026-07-25 · ClimaScore

Le feu de forêt est le risque climatique que le marché immobilier voit le moins venir. En croisant un demi-siècle d'incendies recensés avec l'évolution des prix des maisons, ClimaScore mesure un paradoxe : les communes les plus exposées sont souvent des communes recherchées du littoral méditerranéen, où l'attractivité masque totalement le risque. Mais dès qu'un incendie majeur frappe, le marché décroche : les prix y progressent d'environ cinq points de moins que dans des communes voisines épargnées. Le risque n'est pas pricé tant qu'il n'est pas vécu.

Méthodologie

Analyse en différence de différences sur les 15 départements du pourtour méditerranéen les plus touchés par les feux. Les communes ayant subi un incendie de plus de 50 hectares entre 2016 et 2021 (base des incendies 1973-2024) sont comparées à des communes des mêmes départements non touchées, sur l'évolution du prix médian des maisons entre 2018-2019 et 2023-2024. L'effet d'exposition statique est mesuré séparément, à structure de marché comparable. Le danger du jour provient de la vigilance officielle Météo des Forêts.

Chiffres clés

  • Les communes ayant subi un incendie de plus de 50 hectares entre 2016 et 2021 ont vu le prix de leurs maisons progresser d'environ 5 points de pourcentage de moins, sur 2018-2024, que des communes comparables des mêmes départements épargnées par un grand incendie (échantillon : 81 communes, 10 279 ventes ; confiance moyenne)
  • L'effet s'accentue avec la gravité de l'incendie, d'environ 3 points de retard pour un feu de 20 hectares à plus de 8 points au-delà de 200 hectares : le marché réagit à la mesure du sinistre
  • Hors sinistre, l'exposition au feu ne fait pas baisser les prix, au contraire : les communes les plus exposées sont souvent des communes prisées du littoral et de l'arrière-pays méditerranéen, où l'attractivité masque le risque
  • 7 414 communes françaises portent une exposition forte au risque de feux de forêt, concentrées sur l'arc méditerranéen et la Corse
  • Plus d'un million d'hectares ont brûlé en France depuis 1973, au fil de 140 000 départs de feu recensés, la Haute-Corse, le Var et la Corse-du-Sud en tête des surfaces parcourues
  • L'année 2022 a été hors norme avec près de 59 000 hectares brûlés, portée par les mégafeux de Gironde, à Landiras et à La Teste-de-Buch
À retenir. Le marché immobilier price le feu comme il price les autres risques climatiques : une fois qu'il a été vécu, pas avant. Acheter dans une commune très exposée mais encore épargnée, c'est parier que le feu n'arrivera pas, alors que la survalorisation actuelle laisse peu de marge en cas de sinistre. Avant d'acheter en zone méditerranéenne, il faut vérifier l'exposition de la parcelle, l'obligation légale de débroussaillement, et obtenir un devis d'assurance : la surprime catastrophes naturelles est passée de 12 % à 20 % en 2025, et un bien qui devient difficile à assurer devient difficile à revendre.
Guide gratuit (PDF, 30 pages) : acheter face au risque climatique. Les 5 risques qui pèsent sur les prix, la surprime CatNat, et les 10 questions à poser à votre agent immobilier avant de signer. Recevoir le guide par email

Sources et données utilisées

  • Prométhée, base nationale des incendies de forêt 1973-2024
  • Météo des Forêts, vigilance officielle du danger feux
  • France Assureurs, régime CatNat et surprime 2025
  • ClimaScore, analyse en différence de différences des prix des maisons juillet 2026

Citation suggérée : ClimaScore (2026), « Feux de forêt et immobilier : les communes en première ligne », climascore.fr/etudes/feux-foret-immobilier-communes-exposees. Licence : Licence Ouverte Etalab v2.0.

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