Une maison à moins de 100 m d'un cours d'eau se vend 4,9 % moins cher

Méthodologie

Comparaison intra-communale sur les ventes de logements anciens depuis 2021, soit 4 340 873 transactions. Pour chaque commune, le prix au mètre carré des biens proches d'un cours d'eau principal est comparé à celui des autres biens de la même commune, ce qui neutralise l'effet du marché local : on ne compare pas Paris à un village, mais une rue à la rue voisine. Trois bandes de distance sont retenues, moins de 100 mètres, 100 à 300 mètres et 300 à 1 000 mètres, et seuls les groupes d'au moins dix ventes sont conservés. L'intervalle de confiance à 95 % est obtenu par rééchantillonnage sur les communes. L'étude mesure une association statistique constatée sur le marché, elle n'établit pas de lien de cause à effet et ne prédit le prix d'aucun bien en particulier.

Chiffres clés

• Une maison à moins de 100 mètres d'un cours d'eau se vend 4,9 % moins cher que les autres maisons de sa commune (intervalle de confiance à 95 % : de 3,8 à 6,1 %), sur 994 communes et 27 427 ventes
• L'écart décroît avec la distance : 3,2 % entre 100 et 300 mètres (2 648 communes), puis 1,2 % entre 300 et 1 000 mètres (5 283 communes). Ce gradient régulier est ce qui distingue un effet réel d'une coïncidence
• Dans 65 % des communes concernées, les maisons proches de l'eau se vendent effectivement moins cher : l'effet est majoritaire, pas universel
• Pour les appartements, le résultat s'inverse et devient une prime de 3,1 % entre 300 et 1 000 mètres. À moins de 300 mètres, l'écart n'est pas statistiquement significatif : on ne peut donc rien en conclure
• Cette différence entre maison et appartement est cohérente avec ce qui est en jeu : un appartement en étage profite de la vue et de la centralité des quais, une maison expose son rez-de-chaussée, son sous-sol et son terrain