Inondation : le zonage ne fait pas baisser les prix, les sinistres oui

On imagine qu'une maison en zone inondable se vend moins cher. Les données disent l'inverse : en croisant le zonage réglementaire avec des millions de ventes, ClimaScore mesure que l'exposition théorique à l'inondation ne fait quasiment pas varier les prix. Le marché ne lit pas les cartes de risque, il réagit aux sinistres vécus. Un décalage qui laisse un angle mort dangereux pour les acheteurs.

• ≈ 0effet du zonage inondable sur les prix
• 4,5 ptsde hausse en moins après 3 catastrophes naturelles

Les constats

• L'exposition théorique à l'inondation, mesurée par le zonage réglementaire, ne fait quasiment pas varier les prix des maisons : le marché n'intègre pas la carte de risque
• En revanche, les catastrophes naturelles répétées font décrocher les prix : environ 4,5 points de hausse en moins pour les communes frappées trois fois ou plus, sur 2020-2023
• Le marché price le risque vécu, pas le risque cartographié : deux logiques qui divergent et créent un angle mort
• Pour un acheteur, cela signifie qu'une adresse en zone inondable peut être vendue au prix fort tant qu'aucun sinistre récent n'a eu lieu : le risque n'est pas dans le prix, mais il reste bien réel

À retenir

Ne comptez pas sur le prix pour vous signaler le risque d'inondation : le marché ne l'intègre qu'après coup, une fois le sinistre survenu. Avant d'acheter, il faut vérifier soi-même le zonage inondation de la parcelle, l'historique des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune, et la proximité d'un cours d'eau ou d'un axe de ruissellement. C'est précisément là que se cache la décote de demain.